中原地产：“国六条”细则解读及发展商应对策略.doc

中原地产:“国六条”细则解读及发展商应对策略
“国六条”细则解读
及发展商应对策略
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2006年6月品控中心出品
国六条”细则解读
中原认为:
这次出台的国六条的细则很“猛”,短期内将使得购房者持币待购静观其变,市场的成交量尤其是房地产三级市场将受一定影响。然而市场最终走向如何,现在还不能妄下定论,因为市场运行结果往往不在政策的制定和出台,而主要看政策的贯彻和执行力度,贯彻得力,效果明显,投资客退出楼市,楼市运行趋于平稳,贯彻不力,市场仍将处于越调控越疯涨的混沌状态。
观点一
对比中央今年出台的“国六条”及其细则,其与去年中央出台的政策“国八条”与“新八条”的一个最重要的区别在于,去年中央的调控仅是从方向上给出指导,除了明确一个“营业税”的问题后,其余均由地方政府去做调整及细化。
而今年,中央不但从“方向”给出了指引,还在细则做出了明确的规定,并未给地方留有丝毫的回旋余地。一直以来,出于地方保护主义,地方政府和中央政府对楼市宏观调控一直处于“博弈”过程,这次能否例外,取决于地方政府对地方利益的权衡及中央政府对宏观调控的真实态度了。
观点二
中国经济在2006年一季度的高速发展所带来的问题,再度引起政府的警惕。据数据显示头两月的固定资产投资增幅则为261>.6%,比去年同期还要高上2%。而央行公布的《货币政策报告》还反映:%,%,两者增幅之差的
“喇叭口”,这表明一季度广义货币供应量过多,主要在于商业银行贷款增长过快,远远高于央行年初制定的16%的M2目标。
稳定房价已成为各级政府不可推卸的责任,地方政府既不能无所作为,更不能为了局部或眼前利益实施逆向调节,所以,地方政府极有可能在自身利益上作出让步,以平抑高企的房价。
观点三
从细则来看,存量别墅类物业和高端住宅将会更显稀缺,政策天平明显倾向于高端物业,然而值得注意的是,此次实施细则中央仍留有余地,如按揭首付新政策稍嫌温和,同时也未对购买多套住宅和购买非普通住宅设限等。由此可见,此次调控并非终极调控,对于调控不到位的部分及调控成效不显著,或地方政府执行不坚决的地区和城市,不排除有进一步行动的可能。
观点四
细则点评
(一)制定和实施住房建设规划。
要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城,下同)人民政府要编制住房建设规划,明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案;其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察,督促各地予以落实。
据国土部门透露,深圳的‘五年住宅规划’将计划在6月15日之前出台,其对深圳未来五年房地产业的发展极具指导意义,其将直接影响到市场对后市的预期,值得关注。
【点评】
(二)明确新建住房结构比例。
“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。
这一条对于“那些近两年通过拍卖,高价从政府手上拿地,且地块所处的地段及容积率等又不适合做90平米以下的产品”的开发商来说,是致命的。其所迁涉到的利益集团关系,及触及的法律、法规等还有待地方政府与中央调和。即使“上有政策、下有对策”,目前能借助调整户型设计等方法,如以‘1+1’的方式(即180平方米的房子用2个90平方米的来代替)来规避政策,但一旦中央提高了多套置业的门槛,方法也就立马失效。
90平方米成为国内房地产市场最新一道标志性标准,而且从2006年6月1日开始,90平方米以下住宅必须占到新开工总建筑面积的70%以上,其也意味着未来市场上90平米以下的物业供应会是个“海量”。
【点评】
(三)调整住房转让环节营业税。
为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。
一方面5年