经济型酒店效益分析和经营运作模式.doc

——效益分析——
对经济型酒店的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型酒店常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。
1、 改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元
2、 消防系统30万元
3、 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元
    4、 电梯1台50万元
5、 客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）
6、 客房用具、布草150间*2500元/间=375元
7、 餐厅设施设备40万元
8、 其他50万元
（一） 收入预测，预计销售收入在880万元左右
1、 客房收入150间*80%*365天*130元/间•天=56940万元
2、 餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=26280万元
3、 其他收入50万元（小商场等）
（二） 运行成本及费用合计630万元
1、 租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米•年测算）
2、 税金50万元
3、 水电等能耗60万元（按收入7%测算）
4、 员工工资70万元（按40人测算）
5、 办公费30万元（按收入4%测算）
6、 布草洗涤费用、维修费用20万元
7、 广告及培训费用20万元
8、 折旧60万元（按10年计提）
9、物料消耗及其他费用170万元
10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算)
(三)经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。
但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%。
运作模式
一、开发模式
1、利用旧厂房、旧酒店、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有：
(1)建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。
(2)建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
 (3)周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
(4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。
2、租地自建，对地块要求：
(1)三通一平，市政配套到位，到红线。
(2)占地面积3000平方米左右，视地理位置与价位而定。
3、购地自建
(1)必须拥有产权，并无对外抵押事宜。
 (2)已立项(旅游用地)。
按照国际上操作汽车酒店的成功经验，购地成本需控制在总造价10%以下。
4、联合其他公司共同投资合资、合作，对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。
5、加盟、特许经营
经济型酒店的连锁经营，品牌化和规模化的互动结果。先有一定数量的自营店和形象店，积累一定的经营理念和品牌商誉后，才能吸引加盟者。因此要吸引加盟需要：总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌，或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。有成功的单