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房地产项目信托融资实务
房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。
自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来,信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而,2010年11月中旬银监会下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,犹如最近这股寒流,袭向房地产信托市场,已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此,就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样,房地产信托业务也不可能就此停止,在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下,房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此,本文还是对房地产信托融资作一简单介绍,为便于理解及节省文字,本文主要以图表形式展现有关内容。
一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本:
房地产信托
REITs
产品性质
非标准化金融产品
标准化可流通的金融产品
投资目标
房地产开发项目
存量商业地产(持有物业)
投资周期
1-3年
8-10年
收益来源
资金使用方提供
租金收入或者抵押贷款利息
收益比例
投资人收益为投资额的7-11%
总利润的90%分配给投资人
税收优惠
无优惠税制安排
税收优惠
管理模式
资金监管
资产管理公司或精英团队经营
需要说明的是,上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等,目前信托市场上,开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间,这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外,还包括需要支付给信托公司的财务顾问费,以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用,如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用,需要支付给资金保管方的保管费用等等。
二、房地产信托融资的必要性和信托资金主要需求时点:
开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求(四证齐全,开发商自有资金比例30%以上),项目前期融资十分艰巨。尽管信托贷款比银行开发贷要求的条件有过之而无不及(需满足“四二三五”,即四证齐全,二级开发资质,自有资金比例35%以上),但《集合资金信托计划管理办法》第二十六条规定:“信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。”这使得信托公司可以根据项目及项目公司具体情况灵活设计变化多样的信托产品,以其灵活的投资方式弥补了这一缺憾。信托资金投入房地产项目除贷款方式外的其他变通模式见本文第四部分所述。
至于一个开发项目何时需要信托资金的介入,简而言之,凡是开发商急需资金而贷款不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点,主要为:1、招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前,一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金(法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资),一方面尚不符合开发贷申请条件,最好的办法即通过设计信托产品募集资金; 2、受让土地后、开发贷条件具备前,或者银行开发
贷在审批过程中时(银行贷款程序繁琐、审批时间较长)则可用信托资金过渡;3、银行开发贷到期必须收回,而项目仍需建设资金,此时可由信托资金置换银行开发贷。
三、房地产信托融资基本法律关系及结构化