【硕士】上海市二手房交易研究.pdf

上海大学
硕士学位论文
上海市二手房交易研究
姓名：孙华伟
申请学位级别：硕士
专业：企业管理
指导教师：严国樑
20071201


舻私摘要论文研究了房地痨中介代理的地位和作用，房地产中介代理的经济特性以及房地产中介代理是房地产市场的一个重要组成部分。经过十多年的发展，上海房地产中介代理业已颇具规模，有关孛介代理的理论研究却相对滞后。本文借鉴国内外关于房地产中介的研究成果，结合上海地区的实际情况对上海房地产中介代理业的发展历程、现状和未来的发展趋势作了理论上的总结。房地产中介代理机榭分布密度的模型。这些研究丰富了房地产中介代理理论，同时也为上海地区房地产中介代理业的进一步发展提供了可资参考的意见和建议。文章共分为四个部分。第一章为绪论，对论文的背景和研究意义傣了阐述，并对国内外的研究结果做了综述。第二章介绍了房地产中介代理服务的基本经济特性，包括规模经济性、范霜经济性和网络经济性。同时对于上海市房地产中公的现状做了梳理，总结出房地产今后的发展会随着收购兼并和规模扩张，实现行业集中度的提高。第三章是本文豁重点所在，研究了上海市房地产中介营业网点的分布密度模型。在合理假设的基础上，本章推导了房地产中介代理机构的分布密度公式。之后，利用可以获取豹统计数据，对该模型的有效性作了闻接的检验，结果表明模型与统计数据吻合较好。第四章论述了房地产中介代理的几种运营模式，并推断出适合未来上海市房地产中介业发展的运营模式；此夕苟灾薪榇公司规模扩张的途径做了研究，通过有效的规模扩张，从而实现行业集中度的提关键调：房地产中介代理；中介密度模型；规模扩张高。上海大学：颐士学位论文上海市二手房中介交易研究

縠．髓．弧．曩瑶瑃．．．．嚣上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究甌．，．．．．篟籌籓，

第一章绪论研究的背景。自上世纪九十年代中期以来，随着住房制度改革的深入，福利分房制度的取消，房地产业在溪民经济中所占的比重逐年增加。特别是年下半年以来，国家将房地产业作为拉动国民经济增长的重要支柱性产业。以此为契机，上海市的房地产业也得到了长足的发震，出现了一大批大型骨手房地产企进，也催熟了上海的房地产市场。房地产业作为～个庞大的产业体系，主要由房地产开发建设、房地产市场和中介组织以及物韭管理三部分构成。房地产中介组织是为房地产开发建设，房地产市场运行和物业管理服务的。高素质的房地产中介组织和规范化的经营管理，对于促进房地产监的健康发震和规范房地产经济运行有着极其重要麸年开始，上海房地产每年的开发投资额都超过谠#颊既固定资产投资额的％。年以后，上海房地产市场的投资与消费同步高速增长，多项指标离位运行。年，完成房地产开发投资谠#票仍龀．ィ欢搅辏瓿煞康夭7⑼蹲亿元，同比增长．ィ既市固定资产投资额酶％。年完成房地产开发投瓷额．亿元，毙年增长了．ィ稚狭艘桓鲂碌奶ń住晟虾７康夭7⑼蹲识钗亿元，增长％，受宏观调控影响，增幅有明显下降。年，房地产市场调控成效不断显现。全年房地产开发投资．亿元，增长％，增幅回落个百分点。晟虾７康夭晖蹲识的作用。图上海大学硕士学位论文上海市二手房中介交易研究

董。芯康囊庖房谶产孛介俸秀房地产市场瀚一个不可载缺靛缀成部分，在这段对旗连褥到了快速的发展。我国房地产中介市场是伴随房地产业的发展从无到有，从小到大逐步建立褥发展越来酶。改革开放多年来，痔穗产孛奔褥她的橇褥数量不辩增多，从业人员队伍迅速扩大。以上海为例，年房地产中介企业只有家，蓟年碌祝虾Ｊ凶昝阜空诓兄燮蟾裙灿遥诺晔刻约在千个左右。截至年底，上海房地产中介行业持证经纪人约万天，蔼实际默渡人员总数可麓高达近万人。上海地区韵房遗产中介行监您形成了相当的规模。当前，上海市房遗产率介代理墨经发震成茺一个颇其蔑摸的行监，毽对该行业的系统研究却不多见。本文旨在研究上海地区房地产中介代理的发雕历程，总结中介代理业的发展规律，并探讨房缝产中介营韭礴点分布模型，药房地产中介选址布髑提供一定的理论基础，同时探索适合市场经济条件下的房地产中介组织正如前文所进，健全和发达的房地产中介组织是相当必辩的，因此，系统地辚窕赛蜷产孛奔缀织理论，震理论指导孛贫缀织羲实羧也至关重要，特剃是在瓣前房地产行业快速发展形势下，显得尤为紧迫。从备方面的统计数据袭明，年标志着我鋈第二轮房遗产发震戆开始。嚣黠，诲多姿糕撵示了我国一些城枣麝地产中介市场在液面繁荣的背后却潜