【硕士】房地产投资项目评估体系研究.pdf

西南财经大学
硕士学位论文
房地产投资项目评估体系研究
姓名：黄猛
申请学位级别：硕士
专业：技术经济及管理
指导教师：甘嵘静
20071120


摘要第一章是本文的绪论部分，介绍了本文的选题依据和研究意义，国内外近年来，随着我国国民经济持续快速健康发展，产业结构升级换代加快，第三产业的比重逐步加大，房地产业作为国民经济基础性、支柱性、先导性产业的地位日益显著。年我国谠#司鵊为美元，经济的高速发展为房地产行业发展打下了坚实基础，根据国际发展经验，人均涝W笥沂保且还康夭幸笛该头⒄沟幕平鸾锥巍此外，国家已经确立全面建设小康社会的奋斗目标和城乡一体化发展战略，为房地产行业发提供了较好的发展契机。房地产成为当今主要的投资热点，投资额逐年增大，从整体看来房地产行业发展向好。由于房地产投资额大、投资周期长、位置固定及所处的内外环境时刻变化等不利条件，致使房地产投资蕴含着极大的风险。房地产投资比任何其他投资行为都要更多地受到政府的规范和干预，近两年来我国商品房价格上涨过快也产生了一定的负面影响，政府为调控房地产市场出台了很多政策．如土地供给政策、金融政策等，各项政策对房地产行业将会产生一定影响。目前房地产行业正处于整体发展向好，短期投资风险正在突显的阶段。投资者往往忽视了房地产投资项目的可行性评估，缺乏合理的投资价值评估方法，对房地产开发过程中存在的各类风险因素认识不足、估计不够。本文从房地产开发商的角度出发，结合我国房地产开发投资活动的实践，对房地产投资项目建立评价指标体系，为房地产投资决策以及政策制定提供参考依据，以期具有理论价值并具有一定实践指导意义。⒈疚闹匾D谌的研究现状，在充分了解国内外房地产投资分析理论与实践的基础上，确定本文的基本思路，写作框架，使用的理论工具及研究方法。第二章是房地产投资简介部分。介绍了房地产概念，系统分析了我国房摘要

础上将实物期权引人房地产投资评估。详述实物期权的定义、房地产实物期业实际情况，建立了由经济风险、政策风险、房地产企业风险、项目风险性、收益具有不确定性等特点。此外，我国房地产行业正处于总体形势向好，地产业特点、房地产投资项目开发流程及决策特点。房地产投资项目投资额巨大，收益较高，但容易受经济、政策影响，不确定因素较多，因此，投资项目价值评估和风险评估是项目评估的关键。第三章为房地产投资项目价值评估研究，本章节是本文的核心之一。开发商获得土地的使用权就拥有了对项目开发的未来选择权，具有较强的实物期权特征，使用净现值法可能会造成投资价值低估，在保留其合理内容的基权与金融期权相关因素比较。在介绍实物期权方法一般分析框架的基础上，根据房地产项目阶段性开发特点构造房地产开发项目实物期权定价模型，针对相关参数的确定问题进行了深入研究。重点讨论标的资产价值、执行价格、波动率、期权时间等问题。第四章为风险评估体系部分，风险评估也是房地产投资项目评估的关键。本章节对风险的影响因素进行分析探讨，根据当前经济形势、宏观政策及行大类的评估指标，在此基础上建立起了二级评价指标体系，并利用层次分析法确定各级指标权重；最后，建立了模糊综合评判模型，对房地产项目投资风险进行定量评价。第五章为案例部分，本章节注重理论与实际相结合。利用成都某房地产开发项目对该模型进行验证，指出该项目的实物期权特征，根据实际搜集的数据资料，通过实物期权模型对项目价值进行评估；并分析了可能出现的风险因素，利用基于层次分析法的模糊综合评判模型对项目投资风险进行评价，根据投资价值和风险级别给出投资可行性建议。通过实例说明本文指标体系的可操作性和科学性。第六章对本文研究内容进行了总结，并为以后研究方向提出展望。⒈疚墓鄣房地产投资项目具有投资大、收益高、风险影响因素较多等特点；开发过程包括投资机会寻找、项目可行性研究、取得土地使用权、项目规划与合同谈判、项目建设、房地产租售六个阶段；决策具有风险性、时机性、阶段短期投资风险不断增大的关键阶段，以上原因决定了投资项目价值评估和风房地产投资项目评估体系研究

状、经济政策环境，对前人的风险评价指标进行了改进，建立起了新的风险险评估是房地产投资项目评估的核心。房地产开发项目具有很强的实物期权特征，实物期权模型能尽可能对投资价值进行准确评估，并可以为投资者提供了较好的决策思维。风险评估模型可以对风险进行定性度量，为投资决策提供参考，对项目实施中的风险因素进行有效预测，实行积极有效的项目管理，促进投资价值的实现