2010年12月31日武汉观澜御苑B地块营销方案.ppt

观澜御苑B地块营销方案
武汉新鸿泰房地产营销机构
2010年12月31日
目录
第一节房地产市场分析
第二节项目定位分析
第三节物业发展建议
第四节项目营销策略
第一节房地产市场分析
调控手段
货币政策
开发管理政策
住宅保障政策
1、存贷款利率上调
2、二套房贷政策
3、三套房贷政策
4、信贷额度减少
1、预售许可证管理
2、预售资金专项管理
3、电子合同备案
1、经济适用房建设
2、廉租住房建设
宏观调控结论
对本案影响
1、政策解读
2010年10月20日起,中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率,,%%;,%%。
政策解读:
a、对市场心理影响比较大,投资产品有一定影响;
b、基因决定存款不如买房(低利率、高膨胀下,房屋依然为资金保值、增值以及避险的首选)
1、存贷款利率上调
9月29日“国五条”中对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,。另外公积金贷款新政规定公积金二套房贷款首付比例不得低50%,。
政策解读:
二套房商业贷款和公积金贷款首付50%,利率上调,对销量有影响,但不至于影响价格大跌。
2、二套房贷政策
目前国有银行和股份制银行均暂停三套房贷款,三套房公积金贷款也被暂停,目的是抑制投资、投机性购房。
政策解读:
三套房停贷是为了控制投机炒房,目前武汉投机炒房仅15%,购买力非常强。
3、三套房贷政策
2010年央行5次上调存款准备金率,收缩流动性,希望抑制通货膨胀,,信贷额度将减少约3000亿。
政策解读:
a、考验开发商实力,资金实力弱的开发商面临出局;
b、开发商仍然可以通过变卖项目以及民间资金解决项目运转;
c、信贷额度减少不足以支撑大幅降价的发生。
4、信贷额度减少
购买力分析
1、中国是一个居住城市。
城市化进程不断加快,国内房地产市场的刚性需求还继续存在。而这个刚性需求不会因为政策调控而受太大的影响,仍然会维持一个较高的、可持续的增长过程。
2、80、90之间消费力强劲。
中国整个人口结构的变迁,80开始进入就业结婚的高峰期。中国式居住文化,生活习惯,继承概念比较强烈,上一代对下一代的财富支持非常大,80、90独生子女依靠父母的资金支持,基本为4个出资人,甚至6个出资人,形成的购买力强劲,也助长了刚性需求,支撑了房价。
目前,购买力依旧强劲,不足以支撑大幅降价的发生,中国的开发商近5年依然很幸福。
一,规范商品房预售行为
未取得预售许可证的商品房项目,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用,不得参加任何展销活动,不得发布商品房预售广告;取得预售许可证的商品房项目,房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格、明码标价对外销售,不得分批、分次销售。不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。
二,严格商品房项目预售许可的工程形象进度条件
商品房预售的,除符合有关法律法规的规定外,商品房工程形象进度还应达到以下要求:别墅类项目土建工程完工;低层(含四层)主题结构封顶,且砌筑工程完成;多层(含六跃七)主题结构达到层数的三分之二;小高层及以上建筑主题结构达到层数的二分之一且不得少于七层;有地下层的,每层可抵减主体结构一层。鼓励现房销售。
三,合理确定商品项目预售许可的最低规模
房地产开发企业应当加快在建商品房项目的建设速度,按照规定及时上市销售,增加市场供应。预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层,分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米(含三万平方米)以下的商品房住宅项目,原则上应当一次性申报预售许可证;规划建筑面积超过3万平方米的,每次申报预售面积一般不得少于3万平方米。
1、预售许可证管理
政策解读:“汉六条”政策目的是规范市场,打击囤积土地,捂盘惜售,加大供应量,平衡供需关系,价格稳定。价格仍在在原有价格基础上,稳中有涨。
2、预售资金专项管理
一,强化商品房预售管理方案
房地产开发企业在申报预售许可证时,应该按照规划批准范围,切实做好商品房预售方案,并按照商品房预售方案销售商品房。预售方案应当包括项目基本情况,建设进度安排,预售房屋套数,面积预测及分摊情况,公共部分和公共设施的具体范围,预售价格及变动幅度,项目总体预售计划与销售方式,预售资金监管落实情况。
二,完善房地产交易资金监管制度
结合我市实际,抓紧研究制定商品房预售