上海市居住物业管理条例实施细则.doc

上海市居住物业管理条例实施细则.doc上海市居住物业管理条例实施细则

　　为贯彻《上海市住宅物业管理规定》以下简称《规定》，现就有关实施问题提出如下意见，请遵照执行。

　　一、关于物业使用与维护中若干损害公共利益行为的认定

　　一擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，属于损坏房屋承重结构的行为。

　　二在住宅物业管理区域内已交付使用的物业，有下列情形之一的，属于违法建筑物、构筑物：

　　1、未取得建设工程规划许可证建造的建筑物、构筑物;

　　2、未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定建造的建筑物、构筑物;

　　3、其他违法的建设工程。

　　上述违法建筑物、构筑物包括擅自在天井、庭园、平台、晒台露台、屋顶、道路或其他场地搭建的建筑物、构筑物，开挖地坪、以及在房屋内部插层增加的`建筑面积等。

　　三擅自改变房屋原始设计外立面及其色调、擅自在非承重外墙上开门、窗的，属于破坏房屋外貌的行为。

　　二、关于改变物业使用性质的认定

　　在住宅物业管理区域内有下列情形之一的，属于擅自改变物业使用性质的行为：

　　一未经规划管理部门批准，将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途使用的。

　　二将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间，或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置。

　　三、关于物业管理企业对违法行为的劝阻制止义务

　　物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主临时公约》的行为，应当及时采取积极有效措施予以劝阻、制止，直至向其发出《违法规行为整改通知书》;经劝阻、制止无效的，物业管理企业应在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会《违法规行为整改通知书》及《违法规行为报告单》样张详见附件一。

　　四、关于违法行为处理中法规适用问题

　　一2004年11月1日前发生的物业使用禁止行为的事实认定和处理，适用《上海市居住物业管理条例》以下简称《条例》的相关规定。但违法行为自发生之日起超过两年的，不予行政处罚，应通过责令限期改正等其他行政执法方式予以处理。

　　二2004年11月1日前发生的物业使用方面行为，按《条例》和《规定》的规定均属违法行为的，违法事实的认定适用《条例》，处理罚种和幅度可按《条例》与《规定》中较轻的掌握。

　　在处理上述违法行为过程中，行政执法程序适用《规定》。

　　五、关于附有违法建筑并结构相连房屋的认定和处理程序

　　违法搭建的建筑物、构筑物依附于房屋的，属附有违法建筑并结构相连的房屋。

　　“附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产机构不予办理房地产转移、抵押登记”，按下列程序处理：

　　一区、县房地产管理部门经查证认定后，制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书详见附件二，并送达当事人及房地产登记机构;认定书中可要求当事人限期自行拆除违法建筑。

　　二房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记