中国房地产基金投资价值与风险防范.ppt

中国房地产基金投资价值与风险防范
***银行私人银行部*****
Saturday, November 11, 2017
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主要内容
一、中国房地产基金的投资价值
为什么投资房地产?
为什么投资房地产开发环节?
为什么要通过房地产基金进行投资?什么人适合此类投资?
二、房地产基金投资中防范的主要风险
系统性风险:关注行业繁荣的四大支柱
非系统性风险:关注区域选择的主要标准
基金管理人风险
资产配置风险
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城市化:支持未来10年
目前中国的城市化率为45%左右,如果以每年1%─2%的平均速度上升,意味着中国城镇人口每年都以1500万-2000万在上升,到达发达国家70%以上的城市化率水平至少还需20-30年。
根据上海财经大学高等研究院的报告,如果算上实际上已经转移到城市的农民工,2008年城市化率可能已达到55%(%),如果按照每年1%─2%的增长速度,中国要达到70%的发达国家城市化率水平或许再有10多年就够了。
3
人口红利:支持未来6年
人口红利较高、抚养率较低,可以为经济发展创造了有利的人口条件,促成经济高储蓄、高投资和高增长的局面;
根据统计局对人口年龄结构演算,我国人口红利情况至2015年将持续改善。
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房地产产业链
政府
开发商
购房者
租客
个人参与
途径较少
个人可以
自由参与
5
相对整体上市公司:回报更佳
以上市公司业绩来看,1995-2008年14年间,整体上市公司的毛利润率维持在21%-%的水平,2008年由于全球金融危机的影响,%;
而同样在过去的14年间,%-%的高水平。
6
相对投资房地产二级市场:稳定性更佳
从1999年至2008年间,%;
以房地产价格上涨较为可观的上海为代表,从1999年至2008年间,%,需采用2-3倍杠杆才能与房地产上市公司毛利润率相接近,而其间承担的波动风险则远远大于房地产上市公司。
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相对投资房地产股票:更适合稳健投资者
通过投资房地产股票有可能获得比房地产上市公司毛利润率更可观的收益,但股价的大幅波动导致该结果存在较大不确定性。
以申万房地产指数为例,从2000年至2005年间,其平均年化回报率在-%,%的水平;而伴随06、07年的大涨,%,%的水平。
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开发商地区间利润率存在较大差别
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同一地区不同项目利润率同样存在较大差别
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