经济型酒店效益分析和经营运作模式.doc

经济型酒店效益分析和经营运作模式
经济型酒店效益分析和运作模式浅析
——效益分析——
对经济型酒店的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型酒店常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。
1、 改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元
2、 消防系统30万元
3、 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元
    4、 电梯1台50万元
5、 客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）
6、 客房用具、布草150间*2500元/间=
7、 餐厅设施设备40万元
8、 其他50万元
（一） 收入预测，预计销售收入在880万元左右
1、 客房收入150间*80%*365天*130元/间•天=
2、 餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=
3、 其他收入50万元（小商场等）
（二） 运行成本及费用合计630万元
1、 租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米•年测算）
2、
税金50万元
3、 水电等能耗60万元（按收入7%测算）
4、 员工工资70万元（按40人测算）
5、 办公费30万元（按收入4%测算）
6、 布草洗涤费用、维修费用20万元
7、 广告及培训费用20万元
8、 折旧60万元（按10年计提）
9、物料消耗及其他费用170万元
10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算)
(三)经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。
但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回
收期为5年左右。在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%。
运作模式
一、开发模式
1、利用旧厂房、旧酒店、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有：
(1)建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。
(2)建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
 (3)周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
(4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。
2、租地自建，对地块要求：
(1)三通一平，市政配套到位，到红线。
(2)占地面积3000平方米左右，视地理位置与价位而定。
3、购地自建
加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。
 6、委托管理
由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方缴纳一定额度的管理费。
  二、选址要求
1、地理位置：
①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。
②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。
2、交通条件
在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。
3、市场环境
作好周边市场的调研
①周边有没有饭店、酒店，他们的等级、经营情况（客源、房价等）。
②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。
 ③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等。
假如我们选择的是汽车酒店，则选址的要考察拟建酒店所在地点的车辆的流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近一条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。此外，某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近，还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车酒店的考虑地址
。选址时还要考虑周边的酒店的竞争势态和配套设施的情况，在建设酒店期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、小网吧、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。
三、注册成立酒店管理公司
下设事业拓展部（市场推广中心）、财务核算部（物资采购中心）、人事培训部、工程筹建部（根据开发模式确定是否需要）。编制一本《连锁酒店标准手册》，对连锁酒店的建造、室内设备、服务规程、人力资源管理及培训等做详细的规定，做到有“章”可循，有序发展。
1、规模
经济型酒店从控制投资成本和经营定位考虑，建筑面积应控制在5000—6000平方米之间，占地2000—3000