2011年12月青岛龙湖原山项目整合传播策略沟通.doc

天业地产富江路项目沟通报告
北京倾城尚德房地产投资顾问有限公司
二O一O年三月
案前思考
保定市场大盘林立,中端产品密集成堆,产品同质化相当严重;
项目所在区域属于老工业区,周边环境恶劣,居住氛围相对其它区域较差;
项目所在区域整体客群消费潜力相对较低,对于居住产品舒适性要求相对简单。
如何定位才能从众多竞争对手中脱颖而出呢?
怎样才能既保证项目利润最大化,同时快速完成现金流?
项目成功与否的关键到底是什么?
五、项目经济测算
一、项目本体解析
二、城市发展研究
三、市场竞争分析
四、物业发展建议
报告目录
六、整体营销思路
一、项目本体解析
※项目本体解析※ SWOT分析※项目难点解析
地块基本情况
地块位置:本项目位于天威西路南侧,东侧紧邻富江路;
规划用地:项目规划总用地53>.69公顷,。
建筑容积率:

项目用地
本项目
地块四至
东侧:东邻富江路,对面为已建成的秀兰康泽园小区;
西侧:现状农田;
北侧:现状农田;
南侧:紧邻侯河。
交通现状
本项目
进入性:项目位于城市主干道天威路以南100米,可经天威路,由富江路进入本项目,项目进入性较好;
公共交通:3路、23路、25路、26路、 101路、103路、301路、303路等公交线路,项目可达性良好。
天威西路
富江路
周边配套
商业配套:商业配套为住宅底商及沿街商店,以社区便利商业为主,项目周边缺乏商业氛围;
教育配套:周边有花之蕾幼儿园、逸夫小学、二十二中、二十六中等学校,大学前教育体系完善;
医疗配套:儿童医院、恒兴医院、市第二医院、中医院分院、交通医院,医疗配套齐全。
周边街铺
二十二中学
花之蕾幼儿园
区域产业
项目周边区域为保定市传统工业区,汇集了天威集团、风帆集团、大唐热电等规模以上企业以及众多为其配套的上下游产业;
由于数量众多的厂区存在,区域内污染相对严重,居住氛围较差;
工业的发展,带来数量众多的产业人群,但其收入在保定仅居于中下游水平。
大唐热电
风帆集团
天威集团
属性界定
项目属性:
区域属性:
关键词:三线城市、城区边缘地段、中小等规模、不利因素
客户心理认知偏远,区域环境相对较差
不利因素
,在保定属于中小规模
中小等规模
项目位于城西板块,非城市核心地段
非核心地段
保定在房地产市场划分中属三线城市
三线城市
SWOT分析
W(劣势)
S(优势)
O(机会)
T(威胁)
政策利好,河北三年大变样;
侯河为保定大水系建设战略重要组成水系;
处于城市“西优”发展战略空间,具备区域发展利好;
区域内产品升级创新不够,仍有提升空间。
周边工厂污染会对客户产生负面的心理影响;
地块规模较小,不利于园林景观打造;
区域内配套设施相对落后。
未来将出现大盘竞争,区域竞争日趋激烈;
竞争对手背景实力雄厚,开发经验丰富;
房地产近期价格上涨过快,市场已进入下一轮调整期。
地块进入性较好,多条公交线路经过,交通条件便利;
项目周边已形成一定的居住氛围;
土地平整,不存在拆迁。
SWOT分析
通过不同的市场定位,需找差异化特征,解决市场影响力不足问题
细分目标消费群体,寻找对环境影响较弱的客群,才能有效弱化市场抗力
准确市场定位项目才能从竞争中突围成功,恰当的产品设计才能精准圈定目标客群
项目总体量适中,与竞品项目规模相比,市场影响力不足
项目区域形象差,周边工厂存在污染,客户心理认知偏远
市场竞争日趋激烈,项目入市面临大盘的强势竞争
项目成功关键
二、城市发展研究
※城市概况※区位交通※城市规划
城市研究——城市概述
城市区位:保定市位于河北省中部,地处北京、天津、石家庄三角地带,素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。
城市性质:国家级历史文化名城,京津冀城镇群中的重要城市,先进制造业和现代服务业基地。
城市人口规模:总人口近1100 万,其中市区人口106万人,国务院最新批准的118个百万人口以上特大城市之一。规划2010年城市人口为137万人;2020年180万人。
城市建设用地规模:,规划2010年建设用地规模140平方公里;2020年180平方公里。
保定是河北省人口第一大市,在环渤海经济圈中居重要地位。
资料来源:保定市人民政府、《保定市城市总体规划(2008-2020)》
保定市管辖4市,18县,3区,另设高新技术产业开发区,2009年又新设白沟·白洋淀温泉城开发区。
三大支柱产业:以长城汽车为代表的汽车工业;以英利集团、天威集团为代表的新能源