2013—2020宁波市商业网点规划报告.doc

2013—2020宁波市商业网点规划报告

目录
5一、宏观环境分析
城市环境分析

城市发展规划
城市人口
人均可支配收入
房地产投资状况
区域环境分析





全市房地产市场总体形势
区域房地产市场

政策环境分析
38二、项目评价
项目区位
项目四至
地块基础资料及指标



41三、SWOT分析
TI定位推导
项目自身(itemself)
项目本体条件对比分析
petitor)
板块竞争分析
点对点项目竞争分析
客户分析(consumer)




市场趋势分析(trend)
未来2-3年潜在市场供应分析
64五、项目整体发展战略
项目整体发展战略
项目发展战略分解
66六、项目整体定位


项目目标客户锁定
项目目标客户特征

项目产品类型配比
项目产品户型配比

90附件: 新政策解读
一、宏观环境分析
城市环境分析

郑州市是河南省政治、经济、文化中心。郑州历史悠久、文化灿烂,交通、通讯、商贸发达。
郑州辖6区5市1县和郑东新区、2个国家级开发区、1个国家级出口加工区。,,其中建成区面积282平方公里;。
郑州是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国创建文明城市工作先进城市。
数据来源:郑州市统计局
郑州GDP总量在2009年实现3300亿元,增长12%。郑州市作为区域性中心城市,特殊的战略地位,大手笔的城市经营(郑东新区、郑州新区、中原城市群),发展速度和经济活力引人注目。
2009年,郑州市GDP完成3300亿元,在中部六省中处于第三位;比去年同期增长12%,经济发展势头良好。
数据来源:郑州市统计局
数据来源:郑州市统计局
郑州市人均GDP增速较快,在2008年已经跃入4万元行列,这也预示着郑州的房地产已经进入快速发展时期。
2009年,%:%:%,工业经济占据半壁江山,第三产业发展势头良好;
2009年,建筑业、房地产业、金融业高速增长,增速明显高于其他行业。
2009年,郑州市第三产业增加值1400亿元,同比增长13%,在三大产业中增速最快,作为房地产业为第三产业的发展做出了巨大贡献,发挥了关键性作用。
数据来源:郑州市统计局
2009年,全市第二产业增加值增速继续下降,主要受经济危机影响,全市出口贸易受损严重,严格依靠出口的加工工业经济下滑较大,但在政府巨大的投资拉动下,经济继续下滑预期已经减少。在09年全市第三产业帅先实现转暖,这也得力于政府加大对产业结构的调整,改变之前单一的经济增长结构,第三产业的首先转暖,离不开全市房地产行业的支撑,房地产在09年首度实现年成交量过1千万平方米,直接拉动相关产业的发展。
图:2003-2009年郑州市三产增加值同比增速
数据来源:郑州市统计局
城市发展规划
在郑州远景规划中,将以中心城区为核心,向东南西北四个方向发展,形成中原城市群“大十字”骨架的核心城市,项目所处北区为次级发展轴线。
按照《郑州市城市总体规划(2008~2020年)》,郑州市要提高城市建设标准,努力打造中西部地区重要的中心城市,要突出郑州作为全省的政治、经济、文化中心地位。形成中原城市群“大十字”形骨架的核心城市。
同时从政府最近几年的发展重点来看,大郑汴区是郑州乃至中原城市群最近几年发展的核心, 项目所处北区未来几年发展契机与动力相对不足。
郑汴产业带发展远景:一个载体:产业集聚区,三大体系:现代