怎样认定未履行产权变更登记程序-赠与合同当事人死亡后的房屋权属.doc

怎样认定未履行产权变更登记程序，赠与合同当事人死亡后的房屋权属　ﻫ 　　房屋产权登记部门颁发的房屋所有权证书,是房屋产权归属的凭证。房屋赠与合同的当事人,在没有履行房屋产权变更登记程序，因种种原因死亡了,这时房屋的权属如何认定,这是实践中遇到的问题。有的赠与人在与受赠与人签订房屋赠与合同后,未来得及办理赠与过户手续时,就死亡了。有的受赠人在没有办过户手续时，就死亡了,赠与人仍然健在。还有的赠与人、受赠人同时死亡。个别的,双方当事人约定，房屋赠与需在赠与人死亡后过户。他们所签订的房屋赠与合同有的经公证机构公证,有的未经公证机构公证。如此等等,不同情形,房屋的权属认定是不同的。笔者根据自己的学****对法律的理解,将按不同情形,对房屋产权的权属认定,向与会的同仁作一交流。不当之处，敬请批评指正。　ﻫﻫ 一、未经公证的房屋赠与合同,在未履行产权变更登记程序前,当事人死亡后的权属认定。ﻫﻫ 当事人死亡有三种情形：一是赠与人死亡后,受赠人仍健在;二是赠与人健在，受赠人死亡；三是赠与人受赠人同时死亡。ﻫﻫ 1、赠与人死亡后，受赠人仍健在的房屋产权认定。房屋赠与合同双方当事人在合同签订后,在没有办理房屋产权变更登记于受赠人名下赠与人就死亡了,这时,受赠人享不享有受赠房屋的所有权。依照物权法的基本原则，不享有物权。因为物权要以公示为标志。房屋产权变更登记,是房屋产权变更公示的形式。正如最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效。在一审法庭辩论终结前,当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”ﻫﻫ 依照债权法——合同法的规定,房屋赠与合同自赠与人受赠人双方签订后即成立。合同法第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”合同法第一百八十七条又规定:“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”ﻫﻫ 对此，有的人认为，房屋赠与合同,双方当事人签订合同后,仅是赠与合同成立，不能认为赠与合同生效。赠与合同是否生效,要待办理完房屋产权变更登记后才能生效。笔者,对此观点持否定态度。理由是它有悖合同法的本意。ﻫﻫ 合同法、城市房地产管理法都没有规定房屋赠与合同需在履行产权变更登记后才生效。合同法第一百八十七条并没有规定,赠与财产依法需办理登记等手续的，不办理登记等手续合同不生效。法律在此规定必须履行登记义务,是物权变更公示程序的具体体现。是物权实现的方式,并不是合同生效、债权成立的条件。
ﻫ 合同成立与生效有两种不同观点:一是分离论,另一种是统一论。分离论的观点认为合同的成立与合同生效是完全不同的两个观点。合同成立制度主要表现当事人的意志,体现了合同自由原则，而合同成立生效制度则体现了国家对合同关系的肯定和否定的评价,反映了国家对合同关系的干预。因此结论是:合同成立与合同效力不应混淆。成立的合同也可能无效。我国合同法主张的是合同成立与生效统一论。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同,自成立时生效。”法律之所