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上海房地产市场运行分析及趋势预测
闽发证券研究所曹锐钢
一、市场运行特征分析
上海房地产市场在经历1992至1994年的超常规发展及1995至1998年的调 整阶段后,从1999年底开始了一轮新的发展高潮.、，
图1：中房上海指数走势
一中房上海综合指数
（一）房价持续涨升
中房上海综合指数是一种全面反映上海商品房价格〔包括住宅和办公用房） 的指标,，从图1该指数近几年的走势可见,上海房产价格是在1999年开始筑底， 从2000年初开始一路涨升“在进入2002年后， 加速的趋势、,到2002年10月份,中房上海综合指数值达到867点,比2000年 初上涨启动时的最低点大约上涨了 25%而指数反映的涨幅仅是上海房产价格上 涨的平均水平，事实上，如地铁沿线、黄浦江沿岸、公园或绿地周边等较好地段 房产价格的同期涨幅已普遍超过了 30%目前,上海房价已到了一个较高的水平.
全市的均价已达到每平米3840元左右,卢湾、静安等区部分楼盘的每平米均价 已经涨到8000-10000元,浦东陆家嘴滨江地区的均价更是高达每平米 20000
万元在静安、黄浦、卢湾、徐汇等区，每平米4000元以下的预售新房基本断 档，即便是相对较偏的闸北、普陀、 也日趋减少『
这一阶段上海房价持续上涨的原因主要在于 ：
11需求拉动
上海人均居住面积一直落后于全国大城市平均水平，居民改善居住环境的需 ，随着一系列鼓励购房政策的出台，居民对房屋的 ：1996年同意居民已购旧公 房上市,并开始降低买房税费；1998年底停止住房实物分配,并开始采取购房 款抵扣所得税的政策；1999年降低个人住房抵押贷款按揭比例。此外，上海良 好的人文环境、日益上升的经济地位和日新月异的城市面貌也吸引了大批来自外 省市及港澳台和国外的人士前来投资置业,而开放蓝印户口、内外销房并轨等政 策的实施也较大促动了外来需求的增长“来自内、外两方面的旺盛需求拉动了上 海房产价格的持续上涨『
2、成本推动
土地成本和建设成本是房屋价格的主要 推动了上海房价的上涨
11） 土地成本上涨
近十年来,上海市政府对城市基础设施实施了高强度的投入,平均每年的投 资增长速度超过了 30弟，其中仅"九五”期间投资就高达2274亿元：,，大规模推 进的城市基础设施建设,极大地改善了上海的城市面 貌和居住环境,从而带动了 城市土地价值的提升“在土地自然升值的大背景下，高额的旧区拆迁补偿和公开 招标、拍卖的方式又进一步加大了开发商的土地获得成本“
⑵建设成本上涨
近几年来，新建商品房的建筑形态不断改进， 的建筑材料更加考究，而且，小区的容积率在下降，配套设施也更加完备,绿化 水平也逐步提高这一切都将促使相应的建设成本上升
（二）交易量全面放大
图2：上海房产交易量
口商品房销售面积（万 平米J
■存量房成交面积（万 平米）
从图2可见，近几年上海房地产二级市场［商品房市场）和三级市场〔存量 房市场）的成交量都不断放大、，1998年全市商品房的销售面积为1150万平米， 其后几乎每年都保持1