南京市民间房价成本清单.docx

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南京市民间房价成本清单
南京市民间房价成本清单
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发布宗旨:
一个中心:为人民服务,
两个基本点:1、信息对称 2、科学买房
特别感谢:
南京市土地资源局、南京市房产局、南京市规划局、房地产开发企业、监理单位、建筑设计单位、中国人民银行南京分行、南京各大房地产媒体等数十位志愿工作者的支持工作。
发布背景:
2005年8月，福州市物价局
　　这份“房价成本清单”，福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41％左右。
　　在同时公开的另一份“福州市部分地块商品房价格成本对照表”中显示，所列23个楼盘开发成本从每平方米1636元至3094元不等，销售均价则从每平方米2500元至5500元不等。资料显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50％，最低的也超过20％，最高的则高达90％。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15％。
　　就在福州公布房价成本清单后不久，迅速传出浙江、江苏两省也将从11月起公布房价成本清单的消息，浙江省甚至有意将公开房价成本信息作为三级国土部门政务公开的新内容。一场席卷多个城市的“房价成本清单”风波由此展开。
　　在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“非常有意义”。国土资源部办公厅相关负责人则表示，目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。而在国内主要城市，公开房价成本则受到强势阻击。北京市国土局和当地业界分别以
“难度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单，而在上海、广州、深圳等地，“公开房价成本”的影响同样甚微。
　　在遭遇不同利益集团的反对声中，福州市物价部门被迫于去05年10月透露不再公布房价成本清单。浙江、江苏两省也分别因各部门协调难度大以及在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。
2006年1月《新华日报》报道,
江苏省物价局有关负责人已经在公开场合表示,“会对民间房价成本清单予以关注,‘官方版’的房价成本清单发布工作将纳入2006年的工作安排中。”从这个意义上说,民间力量所做的正是政府出台政策的前奏和参考。
参考依据：
2003年南京物价局开始执行的”南京市商品房作价办法”
南京市房产局制定商品房作价办法。南京市商品房价格由成本加利润加税金组成，其中成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理和销售费等8个方面，土地征用及拆迁补偿费主要指国有土地使用权出让金、征用土地管理费、土地用途变更费、耕地开垦费等22项；前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、城市道路占用费、供电工程贴费、三通一平费（通电、水、路）等10项内容；开发项目内的公共基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等。对于利润，经济适用住房的利润按照不超过基数的3％计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8％计算；商品房单位面积的税金＝［成本＋利润］÷（1－税率）×税率。按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）＝成本＋利润＋税金；综合平均销售价格（元/平方米）＝基准价格×（1±浮动幅度），普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5％，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3％；各楼层、朝向销售价格（元/平方米）＝综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价）。
　　此外，物价局还规定，以前的“代收费用”现在不得再单列，这些“代收费用”包括市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费等。
商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价
开发成本
土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用
土地使用权费
出让或转让获得
支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费
行政划拨取得
划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费
住宅建造成本
前期工程费
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。
建筑+安装工程费+设备
包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），· 设备购置费（含电梯费）等
附属工程费
住宅小区基础设施建设费
指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，