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房地产金融市场融资渠道
在金融市场中,融资,远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯,它更是一种资源配置的过程,而有效的融资渠道,无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。
 
目前,除银行贷款外,还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式,从来就没有标准答案和绝对的优劣之分,关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。
今年4月份,。仅一周后,国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来,国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。
统计显示,房地产作为资金密集型产业,70%以上的资金来自银行贷款。如今,常规的银行融资渠道门槛骤然提高,使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩,如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。
①融资瓶颈从何而来
没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道,而银行放贷的谨慎态度,在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈
一个不争的事实:没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此,房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下,开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺,为一年一次的筹款行为颇费周折;与此同时,银行对贷款的控管措施也难以到位,对销售回款的控制仅限于纸上规章。
由于近年来投资过热,开发商因银行筹款比例过高,自酬资金到位情况较差,房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多,在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈,同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。
一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者,眼下银行的房地产信贷总量正在减少,并且银行的评定标准也越来越严格。为了防范风险,银行越来越注重房地产企业的稳健发展,即使是知名企业,倘若开发项目过多、涉及的行业过杂,也不易获得银行贷款。
银行贷款,仍是房地产融资的重要渠道。这种谨慎的态度,引发了人们对资金短缺的担忧。
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在接受记者采访时表示,房地产开发商到底短缺多少资金,现在还是个未知数。据悉,从“121号文件”至今年央行再次提高准备金率,房地产投资规模一直没有下降,从投资增速数据看,整个房地产市场并没有出现银行收紧信贷后资金短缺的现象。她认为,银行紧缩对房地产开发商来说,影响肯定是有的,但并没有业内所说的那么大。开发商除了外源融资,还可依靠内源融资。银行提高存款比例后,对开发商内源融资能力的要求更高,这有利于中国房地产行业的发展。
此外,汪利娜还表示,目前各商业银行的贷款增幅虽然有所下降,但绝对额仍是增长的。好的房地产项目马上就能售出并实现资金回笼,资质好的地产商也没有出现资金短缺的问题。

②房地产信托跑步前进
因常规的银行融资方式受限,房地产信托成为开发商们的新宠。“信托+银行”模式成为中国当前房地产企业的主流融资模式。
由于常规的银行融资方式受限,房地产开发商不得不寻求新的融资途径。在经过一段