商业地产盈利模式探讨.docx

商业地产盈利模式探讨.docx背景：从2010年开始，很多房地产企业不管是主动还是被动，都开始进入商业 地产的领域。2010年，我国的购物中心数量约2800个；到2014年，我国的购 物中心个数已经超过4000个；预计到2015年底，我国的购物中心数量将接近 5000个。过去五年，我国的购物中心个数平均每年增加240个。商业地产的竞 争日趋激烈。
2010-2015年我国商业综合体数量
■存量■增量
数据来源：世联数据平台
问题：国家对商业地产并没有出台好的政策，但商业地产数量的增速依旧很快。 相对与“回钱快”的住宅地产，商业地产的投资回收期长，回现速度慢。高额的 初始投入资金，较高的资金成本，如何保证商业地产能有一个良好的“资本通道”？ 什么样的“盈利模式”才是未来商业地产在激烈的竞争中生存的选择？ 方法：
我们来看一下国内的一些优秀企业面对这些问题是用什么方法解决的:
1、soho模式
S0H0中国采用统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理，综合体项目 全部销售，资金回笼较快。通过建筑设计、强势营销水平及概念炒作等，吸引实 力投资客置业快速去化，资金回笼速度较快，整体开发周期短，短期利润巨大
其次，是目前国内90%的企业都在学****的“万达模式”。万达模式是用其可销售 的占比大概70%-80%的物业，通过销售达到现金流的平衡，然后持有20%或30% 的商业物业。过去的5-10年，万达模式在在中国是可行的，但在未来，万达模 式会遇到一些问题。为什么？因为单靠可销售物业获得的利润很明显是不足以覆 盖自持商业部分的成本，因此，“万达模式”的可持续性在未来会遭受较大的考 验。
3自持模式
首先，“自持模式”。类似于华润、中粮这种央企，他们有雄厚的资金实力，可以 凭自己雄厚的资金实力去持有商业物业，依靠收取租金来获取资金收益。但是这 种模式对大多数中小型房地产企业来说没有办法学****和照搬。
4凯德模式
最后，是“凯德模式”。以凯德为代表的公司用境外良好的基金去收购国内优质 的商业，然后再委托自己的商业管理公司去管理运营的轻资产运营模式。“凯德 模式”是目前中国做商业地产的企业里最佳的一种资本运营模式，但是这种模式 目前国内的中小型企业或者说国内的企业目前还没有办法采用，因为大多数公司 不具备凯德的强大的运营能力。
2014年，中国房地产行业由“黄金时代”转向“白银时代”，商业地产的去化变 慢，存量增加，