区乡房地产项目可行性论证报告.doc

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目录
第一章前言
一、 报告编制目的
二、 报告编制依据
三、 项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、 2000年国内经济及房地产市场回眸
二、 XX市房地产市场分析
三、 有利投资经济形势成因分析
第三章项目周边物业市场调查分析
一、 投资地块的地理环境
二、 XX地区区域分析
三、 项目周边主要物业分析
四、 XX乡消费者调查分析
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、 房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、 项目开发经营优势点
三、 项目开发经营机会点 第五章项目定位
一、 目标市场定位
二、 产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、 项目总体规划建议
二、 住宅建筑设计建议
三、 小区配套设施建议
四、 环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、 项目开发经营策略
二、 项目投资估算
三、 项目实施进度安排
四、 项目投资与筹资计划
第八章项目开发经营状况分析
一、 项目销售计划
二、 项目销售收入估算
三、 项目经营成本估算
四、 项目利润估算
五、 项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第九章项目开发经营风险分析
一、 项目盈亏平衡分析
二、 项目敏感性分析
三、 项目开发经营主要风险及对策分析
第十章结论与建议
第十一章结束语
第十二章附录及主要参考文献
第一章前言
一、 报告编制目的
1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场 价值进行合理的评估。
2、 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境 艺术设计提出相应的建议。
3、 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、 对项目进行投资分析和风险分析。
5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、 报告编制依据
1、 XX市规划局规划方案；
2、 亿房网站
3、 国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、 XX市2000房地产年鉴；
5、 现场勘察和实地调研所得资料。
6、 XX市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、 项目概况
该地块位于XX区XX乡石桥村，，属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新 区之一一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该 地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基 础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，,%,绿化率 不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下）， 但比例不得超过20% o
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层 60%,小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
总用地面积：&37公顷，。
容积率：
总建筑面积：
其屮：多层住宅：
小高层住宅及别墅：
公建面积：
建筑密度：%
绿化率：40%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进 一步优化）
第二章项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、 社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货 币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部 大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的 发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳 步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加， 经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》200F5）
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示， 2000年“，，保持了快速上升的发展趋势，房 地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收 入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加 （如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积