山东省物业服务规范.doc

山东省物业服务规范
山东省物业服务规范
物业服务规范 第1部分：住宅物业
　　1 范围
　　本部分规定了住宅物业的术语和定义、基本要求、服务质量分级、服务质量要求及监督与投诉。
　　本部分适用于山东省区域内居住建筑类中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等）的物业服务
　　管理。供水、供电、供气、供热等服务已经移交给专营单位的，可对各服务等级中的相关内容进行删减。
　　注：在物业服务实践中，物业服务企业与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。
　　2 规范性引用文件
　　下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
　　GB 50096 住宅设计规范
　　GB 50180 城市居住区规划设计规范
　　DBJ14-070-2010 城市建设项目配建停车位规范
　　《物业服务企业资质管理办法》
　　《物业管理企业财务管理规定》
　　《山东省物业管理条例》
　　《山东省住宅物业服务收费管理办法》
　　3 .1术语和定义
　　下列术语和定义适用于本文件。
　　物业服务企业依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务，并具有企业法人资格的 经济组织。
　　2业主
　　物业的所有权人。
　　
　　物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
　　4特约服务
　　物业服务合同约定以外的服务。
　　5急修
　　对严重影响住宅小区正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。
　　4 基本要求
　　1 服务机构应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：
　　——具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质；
　　——有委托方提供的服务场所；
　　——配备满足服务需要的设施设备；
　　——服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等；
　　——有客户服务人员，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。
　　2 人员
　　物业服务人员应符合以下要求：
　　——具有良好的职业道德；
　　——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；
　　——进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；
　　——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁。服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；
　　——定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。
　　3 规章制度
　　物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：
　　——物业服务方案；
　　——岗位职责、工作流程及服务规范；
　　——其它资料。
　　3 日常档案
　　主要包括：
　　——设施设备管理档案；
　　——装饰装修管理档案；
　　——业主或物业使用人档案；
　　——物业服务日常管理文件、记录；
　　——公共秩序维护与管理档案；
　　——应急事件处理档案；
　　——处理投诉档案；
　——其它资料。
　　
6 消防管理
　.1 协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。
　2 消防安全职责
　　应符合以下要求：
　　——制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材；
　　——制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传教育设施普及消防安全知识；
　　——工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；
　　——设有消防控制室的小区，物业服务企业应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；
　　——建立消防档案，存档备查；
　　——其他依法履行的消防安全职责。
　3 消防安全防范服务
　　应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：
　　——与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；
　　——保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态；在消防车道设置禁止占用的明显标志；
　　——定期进行防火巡查、防火