第5章房地产项目产品策划.docx

第 5 章 房地产项目产品策划
第 5 章 房地产项目产品策划
本章学****内容
房地产产品的概念和类型
房地产项目产品策略
房地产项目产品定位
房地产项目产品策划
房地产项目设计任务书
房地产产品的概念和类型
房地产产品的概念
房地产产品类型
房地产产品的概念
房地产产品内涵
凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有
形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。
前者包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；
后者包括可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的
服务、保证、物业形象、房地产开发商和销售代理商声誉等。
房地产产品的三个层级内容
房地产核心产品、有形产品和延伸产品。
核心产品是产品需求的核心层次， 即满足顾客的基本需求和利
益。
本质上说，客户需求不单指房屋本身，还包括房屋所提供的安全、
舒适以及所能给客户带来的家庭温暖感、 亲情感、 成就感等心理需求以及房地产
产品所具有的保值和增值功能等。
（ 2）有形产品（形式产品）是产品需求的物质层次，即产品的物
质表现形式，是房地产核心产品的载体，是消费者可直接观察和感受到的内容。
房地产有形产品包括：项目的区位、建筑风格、房屋户型、楼层、朝
向、质量、建筑设备、配套设施、品牌等。
（ 3）延伸产品（附加产品）是产品需求的外延部分，即顾客购买房
地产商品过程中可以得到的各种附加服务， 或者利益的总和。 其附着在有形产品
之上，是实质产品的需求和体现，包括销售、信贷、物业管理、产品的社会形象
等。
房地产项目类型主要包括： 居住房地产项目、 商业房地产项目、 工业
房地产项目、特殊用途房地产项目。
. 居住房地产项目
⑴普通商品住房
指户型最大面积不超过 120 平方米 （?） ，住房容积率在 以上，房
屋销售价在同地段平均交易价格的 倍以内商品房。
⑵限价商品房
“四限两竞”商品房， “四限”是指限地价、限房价、限套型、限
对象； “两竞”是指竞地价、竞房价。
房地产产品类型
⑶经济适用性住房
指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格 , 按照合理标准建设，
面向城市低收入住房困难家庭供应， 具有保障性质的政策性住房， 经济适用住房
制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。
⑷廉租房
指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障
标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。结合各地的经验来看，
有效利用存量住房，运用货币补贴方式将是廉租房长远的发展方向。
我国的廉租房只租不售，不许转租，无继承权。
⑸ 高档商品住房
目前各地在高档商品住房的界定方面尚无一个统一的标准，但其在套
型结构和销售价位上均超过普通商品住房的标准。
⑹别墅
传统意义上的别墅，是指建于城郊或风景区内的功能较为齐全、带有
前后花园或院落的单层或两至三层房屋， 通常作为第二居所住宅或度假休息的场
所。
. 商业房地产项目
商业房地产项目是指经营性房地产或收益性房地产 , 主要包括商业用
房（店铺、超市、商场、购物中心等） 、写字楼、酒店、酒店式公寓等类型。
⑴商业用房
包括各类商场、购物中心、超级市场、店铺等类型，商业用房可带来
高额的经济效益。
⑵写字楼
按功能划分，可分为单纯性写字楼、商住型写字楼和综合型写字楼；
按现代化程度划分， 可分为智能型写字楼和非智能型在写字楼； 按国际惯例划分，
可分为甲乙丙三级写字楼。
⑶酒店
通过出售客房、 餐饮及综合服务设施向客人提供服务， 从而获得经济效
益。 酒店又可分为旅游度假酒店和产权式酒店。 旅游度假酒店例如风景区周围的
酒店、旅游度假中心等；从国际产权式酒店的发展趋势看，可分为时权酒店、纯
产权酒店、养老型酒店、时值度假型酒店。
⑷酒店式公寓
指住宅公寓开发建设完成后， 采用酒店式物业管理模式， 除了提供传统
酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，
其最大的特点是比传统的酒店多了家的味道，受到承租者的欢迎。
⑸主题公园
主题公园是一种以游乐为目的模拟景观的呈现，其最大的特点在于
赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来来营造游乐的内容与形式。
.工业房地产项目
常见的包括非标准工业厂房、 标准工业厂房、 仓储用房、 研究与发展用
房、工业园区等。
⑴工业用房
分为标准与非标准。
⑵研究与发展用房
又称工业写字楼， 兼具办公、 管理和技术研发的功能， 多作为工业园区
的配套项目进行建设。
⑶仓储用房
主要做产品和原材料的存放、 保管之用。 随着物流行业的