合生创展集团2008年广州楼市预测分析.doc

合生创展集团2008年广州楼市预测分析
2008年市场情况预测
2008年1月
一、08年首次拍卖土地情况
二、08年楼市预测
一、土地市场
——08年首场土地拍卖诞天河新“地王”
(一)1月8日土地拍卖情况
区域
地块
用地性质
用地
面积
总建
面积(M2)
容积率
成交
金额(亿)
楼面地价(元/M2)
竞得人
天河
原绢麻厂
地块
商品住宅
109802
314099
31>.2
41
13053
恒大
地产
金沙洲
B3711B03
地块
商品住宅
103436
160326


4584
宏城
发展
(越秀城建)
(二)解构天河新“地王”
:

该地块位于天河区员村二横路原广州绢麻厂地块,南临珠江,与琶洲地区隔江相望,北临黄埔大道,西侧隔华南快速干线与珠江新城相邻,东侧与美林海岸花园相连接科韵路、琶洲大桥。地块周边为城中村,生活配套完善,但感觉档次较低。

方圆·公园一号:
含装修均价16000
赛拉维:
毛坯均价12000
本地块位置
地铁五号线:2009年开通
员村站
地铁五号线:窖口-大坦沙-中山八路-西场-广州火车站-小北-淘金-区庄-动物园-杨箕-五羊村-珠江新城-猎德-谭村-员村-科韵路-黄洲-车陂南-东圃-鱼珠-茅岗-大沙地-文冲
:
该地块在2001年流拍,主要原因有三:
(1)2001年是房地产行业的低迷时期,土地市场的供需关系并不紧张,土地价格相应地呈现出低位态势;
(2)2001年的珠江新城还处于概念规划的阶段,前景预期不明朗,开发的政策风险相对较大;
(3)那一次是广州拍卖门槛首次提高,要在半年内缴清全部地价款。
该地块在流拍7年后回炉,员村绢麻厂地块创下了广州市天河区新住宅“地王”纪录,并成为广州市第二住宅“地王”。与2001年流拍相比,楼面地价相差近13倍。长达1个小时22分的举牌拉锯战结束。在第228轮举牌时,恒大集团终以总价41亿元、楼面地价13053元/m2,拿下二线南向江景的员村绢麻厂地块。
131891
38600
起拍价
(万元)
4199

314099
109802,可建设用地面积98156
2007-2008
1012

381114
总用地142301,净用地115489, 城市道路面积26812
2001年5月
起拍楼面价
容积率
总建筑面积(m2)
总用地面积
(m2)
时间

优势:
1、地块位于天河区中心地段,近邻广州CBD珠江新城,位置优越;
2、地块面积较大,形状较规整,不限户型;
3、地块原生大树较多,较清静,可步行至江边,居住环境较好;
4、地块周边交通路网便捷,属于地铁五号线员村站上盖物业(2009年开通),门前有公交线路途经;
5、地块周边有多个大型居住区,生活配套齐备,人气旺,富生活氛围;
6、员村二横路规划将打造成商业样板路,现在有天河都市广场等商业,较兴旺,有利于本项目商铺部分价值的提升。

劣势:
1、员村地段现时外来人口较多,品流复杂,有不少宅基地和村屋,高档次楼盘较欠缺,区域整体形象有待提高;
2、现时项目门前的道路路况较差,影响项目档次的提升。
该地块才是广州”真地王”,在2007年9月11日的土地拍卖会上,,但该地块占地面积8009平方,建筑面积仅9611平方,是典型的蚊地,不足以对其委以地王重任。而2008年新年伊始拍卖的这宗员村绢麻厂地块占地近10万平方,总建面超过30万平方,是老城区难得的大地块,以如此高的楼面地价成交,一方面是由于这块地本身的素质不错(地段、规模、规划前景),另一方面也反映出广州市老城区的优质地块仍受追捧。此地王或许成为今年地价、楼价走向分化的标志。
——员村板块的崛起
绢麻厂地块与广州南方面粉厂、广东玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂等厂房地块,同属于员村板块。
员村板块是继珠江新城、琶洲、金沙洲之后未来的又一热点板块,绢麻厂地块是该板块出让的第一块地。随后,其他厂房地块预计将陆续推出,在2006年后未再推住宅地的天河区,形成一个较大规模的新建生活小区板块,缓解天河区的购房需求。
该项目预计在2010年面市,预测建成后要卖2万多元/m2。
目前周边楼盘情况:
楼盘名称
板块
面积
均价
装修情况
方圆·公园一号
本地块周边
85-195
13000-16000
2500元/㎡
塞