枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准.doc

枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准
枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准
枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准
枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准
服务等级
一级
硬件设施
小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积5‰的物业管理服务和经营用房；绿化率3５％以上（包括水面)；固定活动馆所3０0平方米以上；专用固定停车泊位每3户至少１个;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施．
（一)基本要求
１、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确．
2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。涉外物业管理的管理人员具备外语会话能力。
4、制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有完善的物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核;广泛运用计算机管理(业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
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5、管理服务人员统一着装、。
6、设有服务接待中心，，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录,回访率达100%。
7、在服务窗口公开服务流程、洀潳氭祡畯ｔ服务制度、收费项目和标准。提供相关的特约服务和便民服务；节假日有专题活动；每年组织2次以上的社区活动。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
9、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度,建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时劝阻和报告。
１1、采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于90%:每年至少2次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达９８%以上。
12、获得国家或省物业管理示范(优秀)项目称号，或制订相应的争创规划.
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修、保养记录完整准确。
2、每年3次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的,及时织织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定织织维修。
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3、每３日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开闭灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎。每年３次以上(雨季前须安排1次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前１个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修.
4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约)要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约)的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、墙体表层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无遗缺,修补墙面的粉刷层及面砖所保持与原墙面色差、材质一致；墙面无明显污迹.
7、物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。
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8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识;每月检查1次,保证标识清晰完整.
(三)共用设施设备维修
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外).共用设施设备完好率９８％以上，急修及时率达10０%。　
2、设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。
3、设施设备标识齐全、规范,责任人明确；操作维护人