【商业地产】昆明实力郡城营销定位暨战略策划案2007-60PPT.ppt

营销定位暨战略策划案

实力郡城
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本案仅表明我方整盘推广策划方向和思路,需要多次的讨论和沟通;各分项内容将在甲方确定和认可后分步进行子案提报。
第一部分
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开发愿景及目标
发展商对郡城项目营销作业目标的基本需求:
开发愿景及目标基本需求和问题产生
◆快速上市:07年5月必须上市
◆开盘目标:()
◆利润目标:在基于营销安全的前提下,充分实现利润增溢(要求整盘财
务实收价达到3600元/㎡) 。
充分的营销准备
快速上市
控盘提高出货黏度
问题&矛盾
高速销售
Vs
价格上扬
当年基本清盘
Vs
Vs
商业机密
毛利润:

约
亿元
发展商项目住宅财务实收价目标
(按商铺面积为零计算,以135万元/亩计算土地值)
住宅:3600元/㎡
成本:
约
开发愿景及目标价格及利润需求
商业机密
实现住宅3600元/㎡收盘均价按现有产品条件实现较有难度;
商业部分:大铺并不具备销售可能性;
金石的态度:
点击此链接查看实力郡城商业模拟销控分析
开发愿景及目标我们的观点
点击此链接查看实力郡城整盘价格走势及测算表
商业机密
负面的声音——以真诚的态度
区位—抗性较大,非城市,非农村,偏远;
配套—周边生活不便利,公交不完善;
房子—大货量的高层是昆明接受率最低的居家房产类型,但是
我们必须要冲高价;
卖场—较偏远,顾客来访成本较高;
园子—景观还没有成为项目的卖点,我们的园子还没有任何说
法,我们的项目还远谈不上品质;
企业—我们没有较强的品质开发基础,以及强大的品牌号召力
与附加力;
………
开发愿景及目标我们的观点
商业机密
现金流:07年中期入市开始现金回流;
确保住宅07年内回款 亿元
07年 8月前回款 亿元
损益:实现住宅财务实收价3600元/㎡
提高实力业主居住满意度,对实力忠诚顾客扩容;
打造实力集团品质开发形象,精细开发能力;
提升实力集团企业获利能力、销售力及品牌附加力
财务目标
非财务目标
开发愿景及目标目标确立
商业机密
开发愿景及目标核心问题及问题分解
金石认为需要解决的核心问题是:
定位
如何看待产品力和界定项目的竞争地位?
市场
我们攻击谁?他们有什么消费特征?
策略
我们需要通过什么样的营销技术实现目标?
推盘
什么样的推盘手法
可以达成预期价格
及现金平衡?
如何在最大可能实现价格溢出的前提下,确保财务现金平衡、项目市场安全,以及利润的实现?
专业问题分解:
商业机密
第二部分
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基本营销主张及策略