在他人租赁土地上所建房屋的产权归属.doc

在他人租赁土地上所建房屋的产权归属
【关键词】
【点击次数】47
　　1994年3月2日，甲厂与乙村委签定场地租赁合同，租赁该村土地一块，用于建造厂房，租赁期限15年。甲厂因资金不足，即经乙村委同意并担保，与王某签定房屋租赁合同，约定由王某出资在租赁场地内建造房屋47间，建成后由甲厂租赁使用，期限为15年，。在合同履行期间，乙村委在王某不知情的情况下，将上述房屋及其占用范围内的土地售予他人。王某诉至法院，要求村委返还房屋或赔偿损失。　　　关于本案47间房屋的产权归属，有四种不同意见：第一种意见认为，上述房屋应归甲厂，因为该房屋占用范围内的土地使用权属甲厂，根据房随地走的规则，房屋应归土地使用者方。第二种意见认为，该房屋应归王某所有，因为王某是上述房屋的建造者，对其建造的房屋理应拥有所有权。第三种意见认为，该房屋应归村委所有，因为村委是土地的所有者，依地上物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部分，其所有权应归属于土地的所有权人即乙村委。第四种意见认为，上述房屋因未请领建筑执照，且未办理房屋产权登记，属违章建筑，应予以拆除。　　　我们认为，要正确界定上述房屋的产权归属，首先必须明确房屋的范围及与其占用范围内土地的关系。房屋，是指建于一定土地之上下，有顶盖、四壁，能遮风雨，供人居住或作他用的具有一定空间的建筑物。关于房屋与土地的关系，即土地和房屋等建筑物的权利是否可以分开，并可以作为相互独立的不动产，存在两种不同的立法体例：一是以德国、瑞士民法为代表，认为建筑物应为土地的一部分，不能构成独立的不动产。如德国民法典第94条规定，定着于土地之物，特别是建筑物及与土地尚未分离的土地出产物，不是独立的不动产，而是土地的重要组成部分。二是以日本民法为代表，认为土地和定着物都为独立的不动产，定着物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。我国台湾地区现行民法也认为土地及其上建筑物或其他定着物为独立的不动产。　　　在我国，土地属于国家或集体所有，禁止私人拥有土地所有权。因土地与其上建筑物在自然性质上不可分离，学者们对我国现行法律中对于土地权利与建筑物权利关系的规定理解也不尽相同。有的观点认为“我国现行立法主要采纳了土地和建筑物不可分离的观点”，“我国法律是将土地和房屋视为一个整体对待的”。[1]有的观点则认为：“我国现行制度，基于管理体制上的原因，系将土地和建筑物分别作为独立的财产。”[2]我们认为，我国现行法律将土地与房屋等建筑物是分别作为独立的不动产对待的，这从我国宪法及相关民事法律中对土地及公民个人财产等的规定可以知悉。宪法在规定土地属于国有和集体所有的情况下，其第13条又规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”作为民事基本法的《民法通则》第75条也规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”从上述法律规定看，我国法律是承认建筑物所有权与其占用范围内的土地所有权相分离的原则的，否则，在土地属于国家所有和集体所有的情况下，又怎能使房屋属于公民私有呢?　　　区分了房屋及其占用范围