上海业主委员会成立条件及程序.doc

上海业主委员会成立条件及程序上海市实施《物业管理条例》的若干意见国务院发布的《物业管理条例》(以下简称《条例》) ,自今年 9月1 日起施行,现结合实际,提出本市实施《条例》的若干意见如下: 一、关于业主大会和业主委员会(一)已成立的业主委员会在《条例》施行后的执行事项业主大会和业主委员会在《条例》施行后,应分别按照《条例》规定履行职责。《业主委员会章程》应在下一次业主大会召开时,依照《条例》的规定修订为《业主大会议事规则》。业主大会和业主委员会的印章,依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。业主委员会原有印章,应根据《条例》规定的职责使用。业主大会需对外行使权利的,业主委员会应凭区、县房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章,并按规定使用。业主委员会在《条例》施行前订立的物业管理合同未终止的,该合同应继续履行。(二)《条例》施行后的业主大会成立 50 %以上,或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的,应成立一个业主大会。 ,建设单位应书面报告街道办事处(乡镇政府) ,街道办事处(乡镇政府)在接到书面报告后的 30 日内,与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组(以下简称“筹备组”) 。筹备组由街道办事处(乡镇政府) 、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处(乡镇政府)组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后,街道办事处(乡镇政府)和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作,并组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。召开首次业主大会, 应当邀请居(村)民委员会参加,并接受其指导和监督。 ,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中,住宅物业按套计算,每套计一票;非住宅物业按物业建筑面积计算,一百平方米以上的,每一百平方米计一票,一百平方米以下有房地产权证的,每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的 30 %。业主大会成立以后,单个业主最高投票权按照本意见执行。 ,应自选举产生之日起的30 日内,持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料,向区县房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业主委员会,由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。(三) 《条例》施行后的业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。业主大会召开会议,若业主人数超过一百人时,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,也可以幢为单位推选若干业主代表成立业主小组,由业主小组成员参加业主会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的,业主代表应于参加业主大会的 3日前, 就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的,业