透析房地产定位病(DOC 4).doc

透析房地产定位病
房地产市场盘子大、产业大、规模大,由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局不计其数,疾病种类五花八门。在众多房地产疾病中,最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病”。
由于房地产是大件商品,投资大、周期长,又是不动产,因此其“定位”是否准确生死攸关。定位准确,房地产项目可能旗开得胜;定位失败,这房就只有自己住了。可以说房地产失误70%与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求,人们对住房的需求越来越多,并且差异化程度也日益明显,因此房地产市场需要有效细分。做房地产并不仅仅是出售房子,它要给这个地球村留下一些美的标志,是产业又是艺术。它还在销售一种生活方式,销售一种无形资产,分享一种文化,圆消费者的一个个梦想。“田园雅居”圆的是人们归隐田园的梦,而“都会华庭”则圆的是人们前卫之梦。因此房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点,究竟消费者要的是交通便利还是生态环境抑或是智能化小区?只有清楚这一点才能对症下药,开发出适销对路的房子,而这也就是卖点所在。找准了卖点,其后的价格、营销、广告、收款等能做到心中有数、有章可循了……那幺如何正确地找到这个“卖点”,规避、预防由于“卖点”偏差带来的各种病症呢?
炎热夏天,我们常喝乐百氏纯净水解渴,殊不知这水已经经过27层净化。同样,我们以国际系统集成法、系统参量法为分析模型,认为寻找房地产项目的“定位点”也需要经过27 层过滤。这27层分别为:
政策因子房地产历来是政治风云、国家政策的测量器,政策波动、政治动荡,国际关系都会在此起反应。
国民经济总因子房地产又是国民经济的晴雨表。大萧条时期,欧美资本主义国家的房地产近于崩溃,二战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨、通货膨胀时刻,房地产也往往会猛烈上升,房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买跌的规则。
市场供求因子房地产作为一种特殊的商品,有它自己的供求规律、市场平衡点。我们不能违背这种规律,但可以利用这种规律,如找出市场空白点切入。反之,即使造出最好的房子也无人问津。
消费者群体错位症不管房子好坏,关键要确定由哪一类消费者来购买,这类消费者又有什幺样的需求。现在市场已需进一步细分,你不可能让不同层次的消费者都向你靠拢。如豪华住宅是针对高收入阶层设计的,它要求建筑外观高贵典雅,与众不同,配套设施要相当完备,地理位置也以市中心为宜。为显示购房者的高贵身份,户型应宽大。中档商品房是针对收入水平较高或储蓄较多的消费者的。这部分消费者多为白领阶层,因此讲究的是房屋的品位,而这种品位主要是通过室内装饰和家具摆设体现出来的,因此建筑外观的要求不高,房型、单位面积则需根据各自家里的人口数而定,地理位置则市区也可、郊区也可,只在于有一个好的环境就行。市区方便,郊区有车也无妨,但邻居则要求是素质较高的人群。经济适用房屋是针对普通工薪阶层而建的房屋,由于售价较低,因而利润也较薄,但对扩大开发商知名度却有很大帮助。这些消费者一般比较关注房屋价格,对建筑外观要求不高,而每套的使用面积则应较小,地理位置在市区边缘或公交车线较多的郊区。
位置错位症位置的重要性不言自明,有时同一街道朝南朝北不一样,就差几米房价也大不一样。当然,位置已不仅仅是位置,还有更重要的地段、区位、商圈、社区