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房地产投资基金的发展现状及趋势
摘要：本文在对房地产投资基金进行概述的根底上，重点论述了房地产私募基金的开展意义与开展现状，并针对存在的主要问题，提出基金的运作与管理路径。



关键词

房地产投资基金开展现状趋势


一、房地产投资基金概述
当下，资本投资房地产的主要方式有三种，分别是土地或工程资源的获取〔含公开市场招拍挂拿地、合资合作开发、土地转让或工程收购〕、工程投融资〔注资参股、房地产信托、房地产股权投资基金〕以及经营性物业收购。目前，国内私募基金〔PE〕行业开展较快，但多投资于证券市场和风险创投〔VC〕，房地产投资基金那么相对较少，如中城投资、稳盛投资、荣盛泰发、凯思达资产管理、鼎晖房地产基金等，多为房地产业资本的延伸。房地产投资基金为房地产与金融的复合，从未来中国房地产业的开展趋势看，房地产投资基金将会具有较大的开展空间。房地产投资基金主要分为两类：股权投资基金和信托投资基金〔RESTs〕。股权投资基金多采用私募形式，信托投资基金那么多为公募上市。收购和持有经营性物业〔资产〕的RESTs目前有法律、资金进入、税务、政策等障碍，机会与条件仍不成熟，其可操作的主要业务包括股权投资类、信托融资类、资产并购类、不良资产类以及抵押贷款支持证券〔MBS〕。房地产投资基金主要的组织形式有公司式、契约式、信托式、合伙式、组合式，可根据不同的情况加以灵活选择。为房地产工程设立的配对信托为债权融资和股权投资，两者有一定的区别。债权融资相对期限较短，本息收益固定有保障，风险较低，在当前房地产资金链偏紧的情况下，房地产信托年化收益率已达15%-20%。股权投资那么时间相对较长，风险较高，获利退出的途径有利润分红、股权转让等。信托融资和股权投资已成为房地产市场调控背景下房企重要的资金来源渠道。下文将重点论述房地产私募股权投资基金。
二、开展房地产私募基金的意义
长期以来，房地产市场的供应持续偏紧，而需求却十分旺盛。有扩张战略的房地产企业资金链十分紧张，但社会上的闲散资金却十分充沛。如果能将大局部闲散资金从购置领域引导至开发领域，那么房地产市场有望化解供需严重失衡的痼疾。楼市调控实施以来，银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓令房企资金链普遍吃紧，各种房地产金融创新渠道的出现主要是为缓解房企的资金压力。此外，大量社会资本需要投资出口，房地产私募基金将是社会资本分享房地产业成长成果的重要途径。如果大量社会资本进入商品房市场，那么会形成庞大需求，无疑将推高房价，而将这些资金投入前期开发阶段，那么将大幅增加供给，缓解楼市供需紧张。今后房地产市场调控的思路是引导社会资本投向房地产的供应端，从仅仅压制需求逐步向增加有效供应转变。从楼市长远开展看，调控应更加重视扩大有效供应。因此，地方政府不仅要增加土地供应，还要积极引导社会资本，尤其是投资商品房领域的资本，介入房地产开发领域。
三、当前房地产私募基金的开展现状
目前，国内的私募房地产投资基金可大致分为两类：以鼎晖房地产基金、普凯投资、高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金；由房地产企业基金管理公司发起设立的房地产基金，如金地