邳州市城市规划区内房屋拆迁补偿细则.doc

.
1 / 14
邳州市城市规划区征收集体土地
房屋拆迁补偿细则
宗旨、目的：为了贯彻《邳州市城市规划区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法》，规集体土地房屋拆迁补偿估价的相关事项，合理体现被拆迁房屋的价值量，维护被拆迁人的合法权益，根据《中华人民国土地管理法》、《中华人民国土地管理法实施条例》、《省土地管理条例》、《市征用集体土地房屋拆迁管理办法》,参照国家标准《房地产估价规》等法律法规规章之规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条  适用围：在本市城市规划区围，涉与集体土地房屋拆迁的房产估价活动，适用本细则。
第三条  估价机构：对被拆迁房屋进行评估的评估机构应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，且经市建设和国土资源行政主管部门依法选择备案的。
第四条  估价人员：承担房屋拆迁估价的房地产估价专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册估价师。
第六条  估价目的：统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房屋补偿价格”。
第五条  估价对象：本市城市规划区征用集体土地的征地围的房屋。
.
2 / 14
第七条  估价时点：拆迁公告颁发之日。
第八条  房屋评估价格构成：为被拆迁房屋的房产补偿价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以与被拆迁房屋室自行装修装饰的补偿金额。
第九条  估价程序：
1、接受评估委托，明确基本事项；
2、核对委托方提供的拆迁围产权产籍相关资料，开展前期调查；
3、拟订作业方案，进行现场勘察；
4、参照技术细则，进行评估测算；
5、确认测算结果，撰写估价报告；
6、汇总相关资料，提交估价报告；
7、现场咨询答疑，估价材料存档。
月。
第十一条 关于住宅房屋评估：
被拆迁住宅房屋的房产补偿价格依据重置价结合综合因素与宅基地使用权渡让补助费确定，其公式为：
被拆迁住宅房屋补偿单价=重置价格×K+宅基地使用权渡让补助费
第十条  估价结果应用的有效期：自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止，一般不超过12个其中：
1、重置价格具体按《邳州市房屋重置价格表》（见附表一）确定。
2、K为综合修正系数，具体按以下方式确定。
综合修正系数说明：
①住宅房屋层高（檐高）修正系数P1
（檐高）为100，层高（檐高）每增减10厘米，调整价格+1前后檐高不等的按平均高度计算。
②住宅房屋成套因素修正系数P2
成套住宅房屋：90-102（建筑主体有独立的厨卫设施）；
.
4 / 14
非成套住宅房屋：75-89（依房屋采光、日照、通风功能水平和部布局的相对独立与明确程度而定）。
③住宅房屋成新因素修正系数P3
见附表二
④住宅房屋朝向因素修正系数P4
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间与以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
⑤住宅房屋层次因素修正系数P5
总楼层
    楼层系数
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
100
100
100
100
100
二
 
100
103
103
102
103
103
三
 
 
97
104
105
110
110
四
 
 
 
93
101
105
108
五
 
 
 
 
92
92
96
六
 
 
 
 
 
90
94
七
 
 
 
 
 
 
89
说明：，底层系数增加1，顶层系数减少1；
，，顶层系数增加4，，顶层系数增加8，，顶层系数增加12。
⑥综合修正系数测算说明：
综合修正系数Ｋ=（Ｐ1+Ｐ2+Ｐ3+Ｐ4）*Ｐ5/40000
3、宅基地使用权渡让补助标准
（1）根据《邳州市城镇基准地价》、《邳州市征地区片价》，结合被拆迁区域土地利用实际情况，将邳州市被拆迁宅基地补助标准分为四等（具体围见邳州市被拆迁宅基地补助标准等级围图）。一等区被拆迁宅基地补助标准：每平方米补助265元；二等区被拆迁宅基地补助标准：每平方米补助257元；三等区被拆迁宅基地补助标准：每平方米补助249元；四等区被拆