迎宾花园急待解决的问题6.28.doc

迎宾花园急待解决的问题

,这涉及到谁是带动楼盘销售龙头的问题。这在2001年11月份以来一直没有解决好,导致有钢没有用在刀刃上,使得销售很被动,销售工程两扯皮。现在仍然是在这条道路上延续。
2、这种思路的另外一种表现是,认为只要是买这里别墅的人,他们自然会来这里买房,将销售和楼盘整体运作隔裂开来的片面想法,这种想法对别墅根本就不合适。
3、广告宣传的力度不够。两月三次的广告发布频率偏低,不足以给消费者以持续有力的关注度,难以积累足够的客户资源。
二、目前的局面
1、整个房地产业正在由高峰向下滑,高层、小高层的单价已经下滑。
2、美墅、大河龙城正在冲击别墅市场,我们一直认为它们不是我们的竞争者,但由于我们的工作重心出现严重偏差,从房子外型、社区环境到物业服务,让客户感到我们根本不象别墅,已经成了美墅、大河龙城的反面参照物。“别墅不是大房子”,但是,从家和万世、东方今典、美墅到大河龙城,只有我们是在走不注重展现社区人居环境、物业服务的大房子之路。
3、从入门到售房部重新设计包装,营造出热销气氛,而不是目前让客人感觉荒芜的格调。“御花园里的别墅”的感觉应最先从售房部开始。给客户的第一印象非常重要。
4、现在已经可以得出这样的结论:
我们的400平方米以上的大户型过多,我们即使和它们以相同的单价销售,我们依然有明确的总价劣势,别墅的主力市场总价位在60-120万元之间,建筑面积在200-350平方米之间。这是贯穿我们整个楼盘销售全程的障碍。
我们的别墅外观造型出了问题,让我们象农村小暴发户自盖房一样显得很土,这是客户不认可我们的重要原因,也成为竞争对手攻击我们的重要方面。但我们的别墅外立面依然在这条土路上前进。
即使客观原因再多,也无法掩盖我们的样板房、园林、保安、物业服务的不足和原始,这些方面我们甚至要向经济适用房学习。这可能是我们在选择合作单位、用人方式以及工作重心等指导原则出了问题。
现在的工作:
外立面务必调整。大体风格应该体现大气、现代。
物业管理应该开始逐步介入,很多影响直接销售的小问题层出不穷。比如:民工随处大小便问题严重地损害了迎宾花园的高档别墅形象。保安应配备西式专业制服,例如,大河龙城保安的长风衣制服会让客户感觉这是一个正规管理的社区。最重要的是,保安是除售楼员外直接与客户接触的人,他们的形象也部分代表着整个楼盘的形象。社区的卫生无法得到正常维护,各种杂品散乱堆放,落叶没有得到及时打扫。
御花园别墅展示区的具体要素有,北区道路、中央水景,各户栅栏、绿地、园艺、地灯、路灯,北区做成各栋别墅的外立面(须调整),样板房需专业维护,请专业公司设计(不是现在这样的三流装饰公司)配备高档家具、冲浪浴、油画、烧烤架、老枪等贵族用品,在已建成的样板区内加装地灯、彩色射灯;物业服务、园林维护、社区保安等软性服务人部门务必专业。
物业服务事关