第七章成本管理.docx

第七章成本管理
第七章成本管理
第七章成本管理
第七章 成本管理
第一节 物业管理中的成本及其分类
1、简述物业管理成本的观点？
答：物业管理成本是指公司在从事物业管理活动中，为物业产
权人、使用人供给维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。
2、简述物业管理成本的构成？
答：物业管理成本的构成包含以下两部分：
（一）营业成本：是公司在从事物业管理活动中发生的各项直接指出。主要包含：
1）直接人工费；包含公司直接从事物业管理活动等人员的薪资、奖金及员工福利费等。
2）直接资料费；包含公司在物业管理活动中直接耗费的各样资料、协助资料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装等。
3）间接花费。包含公司所属物业管理单位管理人员的薪资、奖金及员工福利费、固定财富折旧及维修费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租借费、财富保险费、劳动保护费、保安费、绿化保护费、低值易耗品摊销及其余花费等。
（二）时期花费或经营管理花费：时期花费或经营管理花费是物业服务公司在供给物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务
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活动没有直接联系，属于某一会计时期耗资的花费。
1）管理花费，是物业服务公司行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项花费。（一级成本核算是有关于二级成本核算而言的。 一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部【注：推行一级成本核算的物业服务公司，营业成本中可不设
间接花费，直接将间接花费所有计入管理花费。 （一级成本核算是 有关于二
级成本核算而言的。 一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生
产单位负责把发生的成本用报表方式报总部） 】
2）财务花费。是物业服务公司为筹集资本而发生的各项花费，包含：
①利息净支出；②汇兑净损失；
③6 融机构手续费；④公司筹资发生的其余花费。
（三）物业管理成本的构成或开销范围的特别规定：
1）物业服务公司经营共用设备设备，支付的有偿使用花费，计入营业成本；
2）物业服务公司支付的管理用房有偿花费，计入营业成本或管理花费；
3）物业服务公司对管理用房进行装饰装饰发生的支出，计入递延财富，在有效期内，分期摊入营业成本或管理花费；
4）发生的坏账损失，计入管理花费；
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5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购买和建筑固定财富、无形财富和其余财富的支出；②对外投资支出；
③被充公的财富；④国家法律、法例规定以外的各样付费；⑤国家规定不得列入成本、花费的其余支出。
3、简述物业管理成本的分类？
答：物业服务公司的成本按不一样标准能够进行不一样的分类。
（一）依照经济性质分类
依照成本的经济性质或内容分类，物业服务公司发生的成本能够分为七个因素：
1）外购资料。指物业服务公司耗用的从外面购进的各样资料、协助资料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
2）薪资。指公司员工的薪资总数。
3）员工福利费。制公司按薪资的规定比率计提的员工福利
费。
4）折旧费。只依照规定计算的固定财富折旧花费。
5）利息支出。指财务花费中银行利息支出减去利息收入后的净额。
6）税金。指应计入管理花费的各样税金，如房产税、车船使用税、印花税等。
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7）其余支出。指不属于以上各项因素的花费，如邮电通讯费、差旅费、租借费等。
依照花费的经济内容（或性质）进行分类，有助于详细反应物业服务公司各样花费的构成和水平。
（二）依照经济用途区分
依照经济用途区分物业管理成安分为：
1）营业成本：
①直接人工费；
②直接资料费；
③间接花费
（2）时期花费或经营管理花费：
①管理花费，
②财务花费。
依