上海金山项目策略.pptx

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【 联东上海工程市场/定位策略探讨 】
整合部门: 营销中心市场部
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Contents
1st:本体研究
2nd:市场环境
3rd:工程定位
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The 1st step
本体>>金山区域／地块、周边市场研究
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工程位于上海市11大新城之一金山区－新金山工业区。
金山位于上海市西南，杭州湾北岸。处于沪、杭、周山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。
区内已形成“两横三纵〞高速公路网。杭州湾跨海大桥建成后，金山成为浙江快速进入上海的桥头堡。形成上海西南门户。
工程地理位置
金山整体开展正处于上升期
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上海化学工业区：市级工业园区，，主导化学原料及化学制品制造业，产业集聚已十清楚显，也是金山诸多产业园区中工业产值最高的园区
金山北部工业区：主要开展服装、轻工机械、建筑装潢等产业
金山北部工业区：主要开展服装、轻工机械、建筑装潢等产业
金山中部工业区：主要开展机械电子、汽车零部件及家纺等产业
上海精细化工产业园区：规划面积10平方公里，主要开展石油化工，精细化工，有机化学新材料等产业
金山工业区：
市级工业园区，规划面积58平方公里，重点开展先进装备及电子信息、生物医药、新能源及环保、新材料、食品加工等五大支柱产业
工程区位
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以莘奉金高速为界，南部为金山新城中心〔行政中心、化学工业区〕，北部为新的金山工业区。
工程位于金山工业区，距离绕城高速３公里，沈海高速入口１公里，沪金高速入口６公里。
与市区联系较弱，游离于热点集中区以外，在区位无明显配套支撑情况下，产品自成一体成为重中之重。
工程区位
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优势
劣势
规模优势：1500亩规模带来自我中心化的可能性；
路网发达：地块周边“二横三纵”交通路网，对外通达方便；
区位劣势：地块距市内50公里，区行政中心10公里，属城市边缘地带，与主城区较远。
区域成熟度差：地块周边主要为生产工厂、村庄为主，区域缺乏商业、商务氛围。
工程优劣势
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The 2rd step
市场>>市场环境研究＆典型性区域案例分析
①
②
③
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①
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金山：
①复地．金石湾
②上置海景大厦
③长三角物流中心
④上海服装机械城
宝山区域：
①印象．钢领
松江区域：
①财富兴园
②大业领地
③企业财富公馆
浦东：
①创研智造
②总部湾
③医谷现代商务园
闵行区域：
①浦江智谷
②总部1号
③万科Vmo
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总部＆研发类工程分布
概况：总面积:60万，，容积率： ，含7栋独栋办公及一栋5A写字楼；独栋面积区间：2100-5700㎡，写字楼单层1300㎡〔共18层〕；
金山区内唯一一家独栋办公产品，园区品质比较高，政府支持力度大〔入驻企业可享受5年的税收优惠政策，营业税、增值税、企业所得税，地方财力全部返还〕；
现销售均价 7000元，租赁均价 ·平米，今年6月开盘至今已销售3栋〔标蓝的三栋〕，，面积均在3000-4000平米间，；
据了解，由于多数客户需求面积较小，一期的独栋已分层出售，最小面积900平米，工程二期产品打算重新定位，减小单体面积；
复地. 金石湾
一期
二期
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