2011年梅州市梅江碧桂园项目营销分析报告.doc

2011梅江碧桂园项目营销分析报告
区域环境状况分析
地理位置分析
梅江碧桂园位于广东省梅州市梅江区嘉应大学新校门西侧,地处梅州市梅江区江北月梅片区,嘉应大学西门斜对面,东临城东高速出口,南靠环市北路扩建路段。周边有喜多多超市、嘉应大学等配套。整个小区整体朝南向,整个小区的区域位置如下图所示:
点评:
整个小区被环市北路、月梅路两条交通次干道所环绕,外围交通环境较为良好,从梅江碧桂园步行至月梅路的时间约10分钟。整个区域呈现北部为高层建筑,南部为低矮建筑的布局形式,周边绿化较多,但无明显的景观资源,由于项目处在山体之中,周边分布的较多的山体植被,环境情况较为一般。周边人流来往稀疏,以当地居住人口为主。因此综合楼盘的景观、交通还是未来的发展前景,整个项目的发展较为有前景。
环境状况优劣度分析
A、自然环境状况
因地处山体之中,整个区域内的绿地状况基本良好,周边无公园分布,绿化覆盖率高,附近并无工厂等工业污染设施。楼盘周边受到国道车流影响,粉尘较多。
由于楼盘居住区域离国道较远,基本无噪音污染,整个楼盘由于是别墅与洋房的组合形式,整体容积率较低,小区内的通风采光情况良好。
B、人文环境状况
社区周边由本地原住民组成,且远离市中心,在片区治安方面有一定的欠缺,人口的素质情况也较为层次不齐。整个项目周边环绕大量的自建房屋,形象、档次欠佳,与楼盘反差较大。
教育配套:嘉应学院、肩一小学、项目自身幼儿园;
医疗配套:第三人民医院、梅州中医院;
生活配套:太平洋百货。较远区域主要分布在梅松路、东山大道,商业以街铺为主,配套低端,车程约在8—15分钟;
整体配套设施相隔较远,周边商业基本对项目价值提升没有作用。
楼盘和产品分析
楼盘基地状况
楼盘基地和基本情况表
序号
项目
内容
1
基地面积
206087㎡
2
总建筑面积
300000㎡
3
容积率

4
规划形态
双拼别墅、联排别墅、高层洋房
5
功能规划
楼层数:4层别墅,18层、30层洋房
物业类别:花园洋房、低层别墅
6
规划户数
约1800户
8
交房日期
2012年底、2013年8月
楼盘开发公司分析
1、碧桂园操作手法分析
大量拿地,拿便宜地;
碧桂园往往选择在富裕城市的郊区或三、四线城市的市区,拿下大规模的廉价土地,有机会和有条件时还积极参与土地的一级开发,即帮助地方政府将未形成建设用地条件的“生地”,开发成具备一定水电、道路、通讯通气等基础设施条件,同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁,具备建设用地条件的土地(即“熟地”、“净地”)。这些城郊地离市中心约几十分钟车程,由于不占城市核心资源,又能满足政府引资发展、改善环境的需要,因此政府往往积极配合,出让的面积很大,甚至动辄上百万平方米,而楼面地价不过几十元、一两百元。
大量卖房,卖便宜房
碧桂园制定了一套成本管理法则,依靠控制全价值链实现低成本,快速开发销售,进而快速回款持续发展。即高度垂直一体化,覆盖房地产开发的所有环节,包括项目定位、设计、市场调查、建筑装修、部分建材、营销和物业管理等,都全部自己做。特别表现在建筑材料方面,碧桂园有自己的沙场、水泥厂、砖厂、摄取价值链上每一环节的利润,借此实现低成本运作及快速开发。
碧桂园的成功,合理的价格定位功不可没。价廉物美,是碧桂人追求的最高境界的诚信。
碧桂园合理定价的价格策略不是简单的减法,一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值,另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践,最大程度的让利于消费者,回报于社会,让更多人实现五星级的居住梦想。
快速滚动,制造震撼
以一竿子插到底的方法,做出决策,立刻分工执行,执行力非常强。
碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。这种“***式”的房地产开发模式,从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务,每一环节都配备快速反应的精英团队,以专业精神和严格的质量监控,执着追求卓越的品质,成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。
碧桂园开发模式的一个重要特征,是快速的一体化开发。一次成型,一次配套到位,精装修交房,核心就是一个“快”字。碧桂园旗下的关联公司几乎囊括了所有和房地产相关的环节,基本全由自己做,以实现最优成本控制。“碧桂园有三个甲级设计院,500多人,看一块地的时候就带上设计和营销人员,规划研究初步设计,设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向,并先设计起来。即使招标落空,亏的只是人工,而假如能拿到地,就可以马上出图纸,马上动工。”据一项分析,碧桂园的项目概念设计一天就可完成,多数项目可以在拿到土地使用权证后几天内开工,且一次开工面积不少于土地面积的50%。为了突出“快”字,碧桂