南门聚聚商业街区规划书.doc

XXX街区开发定位方案书
工程概述
XXXX街位于工程学院南***，毗邻中安驾校。本工程拥有18家店铺与周边开发环境，与工院学生街交辉相应。具有巨大的商业价值。
竞争与威胁
竞争：
区位竞争：毗邻南门，与工院横桥形成环形人流。
规模竞争：本案拥有18家店铺与周边空地，具有强大的开发潜力。筹划好了能形成主题式消费效应。
威胁：
商圈威胁：本地商业气氛尚未形成，消费人流较少。
根底设施威胁：网吧店面需要隔墙，屋顶需要盖建隔热层，开发对方烧烤区需要引水引电。
定位原那么
关联性：指工程定位必须与所处区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一、共荣共生。
差异性：指工程定位必须差异与目前商圈的商业形态，形成自己的特色，即“差异定位，错位经营〞
震撼性：指工程定位必须在市场上形成强大的冲击力，让市场，消费者认同这种定位，并且愿意到此消费。
根据以上原那么做出了以下定位
四、餐饮消费一条街介绍
介绍
南门聚聚餐饮〔烧烤〕街，打造以餐饮消费为主题的餐饮街，主要以饭店烧烤为主，小吃酒吧为辅的聚餐性餐饮街，参考工院旧街。
2、优势劣势
优势：
餐饮是永不消退的硬性需求，市场需求大，需求稳定。
自从旧街拆了以后，纵观工程学院新街甚至师大学生街，饭店一直未成规模，但是从之前的旧街的情况来看学生对于饭店的需求量远远超过现今的饭店容量。
我们的店面具有较深的店面面积与较低的房租，适合餐饮业开发。
做成主题性就有集聚效应，配合上我们的名称南门聚聚餐饮〔烧烤〕街。配合我们的营销推广，有望形成第二个旧街。
我们的店面经营本钱较低，商家经营压力小，更容易提高效劳质量。
从旧街来看目前开在一楼的饭店只有日日升饭店一家，就连聚友轩都只能开在二楼，但是饭店开在一楼才是传统的经营模式。
我们的商铺较为简陋〔特别是网吧，连墙都没有隔开〕饭店烧烤或者烤鱼对于装修本钱要求都不高。
商铺对面有很大的开发空间，经营烧烤，大排档，烤鱼都很适宜。
在工程学院男女生比例4比1,餐饮业消费主力男生基数较大。
餐饮街为主题的商业街可以找啤酒或饮料品牌设立专场，符合他们的需要。〔得到信息：雪津啤酒准备花30万以上来推广阔学生市场〕
劣势：
饭店烧烤酒吧都属于比拟吵杂的工程，可能会引起学校反感。
餐饮业属于消费大头，经营得好了，吸引大量人流可能会引起新街商家的的不满。
商铺对面要做烧烤排档需要投资引水引电。
餐饮行业同质化严重，需要合理分配，合理竞争，防止恶意竞争。
从行业性质看，餐饮街假设未形成集聚效应就不能形成主题，难以吸引客户。
在学校里，餐饮行业的消费主体男生距离南***的距离较远。
档次定位
中低档，面对广阔学生群体与当地居民。
消费者定位
学生中的聚餐喝酒人群，当地人
商铺定位
饭店、大排档、烤鱼、鸡公煲、烧烤、洪赖鸡爪、酒吧······
利益定位
商业地产的特殊性在于开发商、投资商、经营者、消费者“四位一体〞，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡〞过程。即：
开发利益 ← 投资利益 ← 经营利益 ← 消费利益 ← 经营模式

营销、推广
下面是余秋雨经典励志语录，欢送阅读。 不需要的朋友可以编辑删除！！
　　
关于年龄
　　，可惜在那个至关重要的时代，青年人受到的正面的煽动永远是为成功而搏斗，而一般所谓的成功总是带有排他性、自私性的印记。结果，脸颊上还没有皱纹的他们，却在品德上挖下了一个个看不见的黑洞。
　　，而坚持认为那是一个充满陷阱的年代。陷阱一生都会遇到，但青年时代的陷阱最多、最大、最险。
　　，以歌颂青年来弘扬社会的生命力。但这里显然横亘着一种二律背反：越是巩固的对象越需要煽动青年去对付，但他们恰恰因为年轻，无法与真正的坚持相斡旋。
　　，我想一切还是从真诚的谦虚开始。青年人应该懂得，在我们出生之前，这个世界已经精精彩彩、复复杂杂地存在过无数年，我们什么也不懂，能够站正脚下的一角建设一点什么，已是万幸。
　　，又是对青年的辞别。这种辞别不仅仅是一系列观念的变异，而是一个终于自立的成熟者对于能够随心所欲处置各种问题的自信。
　　。你突然感觉到终于摆脱了父母、兄长、老师的某种依赖，而这种依赖在青年时代总是依稀犹在的;对于领导和组织，似乎更贴近了，却又显示出自己的独立存在，你成了社会结构网络中不可缺少的一个点;因此你在热闹中品尝了有生以来真正的孤立无援，空前的