全国市场高容积率物业的创新模式.ppt

全国市场高容积率物业的创新模式
世联研究模型
针对于本项目的模式和案例分析
国内二三线城市非中心片区高容积率项目具有其共同特征和规律,因此作为重点在本报告中分析。
其他成功的高容积率项目的市场竞争模式对我们项目的后期同样具有借鉴意义,但在项目启动阶段不作重点讨论。
国内二三线城市非中心片区高容积率项目的竞争模式
其它成功的高容积率项目的市场竞争模式
模式
突破角度
城市
案例
区域重新界定
区域
佛山
雅居乐•雍景豪园
放大物业优势
高层物业效果
重庆
宜昌
龙湖•水晶郦城
世纪欧洲城
市场细分选择
目标市场
合肥
绿地•国际花都
户型产品创新
户型
合肥/深圳
合肥世纪云顶
深圳丽景城
深圳中海怡美山庄
生活方式转换
生活理念
深圳/沈阳
欧洲城
布吉慢城
物业功能转换
功能
深圳
深圳财富广场
技术创新
技术
北京/深圳
北京锋尚国际
深圳红树西岸
概念创新
概念
深圳
深圳星河国际
深圳御景东园
其它成功的高容积率项目的市场竞争模式分析
从各竞争模式赖以成功的必要条件看,除适度的产品创新外,本项目启动期尚不适合采取其他模式来赢得市场。
其他模式的案例和分析在报告附件中。
模式类型
突破角度
典型项目
成功必要条件
适应性
户型产品创新
户型
合肥世纪云顶
深圳丽景城
深圳中海怡美山庄
具有区位、品牌等其他相关优势一般在市区效果更理想
消费者对户型创新敏感
生活方式转换
生活理念
布吉慢城
城市发展水平较高
生活方式和质量成为置业者和市民考虑的要素
物业功能转换
功能
深圳财富广场
多种物业类型均有较大市场
私营企业蓬勃发展
甲级写字楼等商用物业成熟
商住混合公寓存有市场缺口
技术创新
技术
北京锋尚国际
深圳红树西岸
城市具有足够的高端购买力群体和高房价支付能力
置业群体对生活质量追求很高
概念创新
概念
深圳星河国际
深圳御景东园
城市和置业者的开发性和包容性较高
高收入、高学历、高消费能力、高视野置业群体
户型创新型模式——合肥世纪云顶
下层
上层
新楼中楼
主力客户:投资者
——5米2的层高,可自由间隔,相当于买一层送一层;70平方米房价享受112平方米立体空间
超越传统视野,4米落地观景窗。
售价超过同区域楼盘的1/3
销售速度超越区域市场
营销推广语:拒绝平庸、拒绝狭隘、拒绝一层不变。
劣势:会增加部分成本和增大实际建筑面积。
丽景城三错层的户型解构:赠送约30%的阁楼面积
客厅部分层高开阔,空间丰富
上层、底层均为卧室,中间层为客厅、餐厅、厨房;
三层立体空间,更时尚、更实用。而且,可买一层送一层。比如,业主买三房,可以住上四房,甚至五房。
赠送面积的物业管理费,还终生免除。
小户型公寓:LOFT工作室
工作室是一个创业载体,一个人创办工作室,是将自己的事业、金钱、生活、未来等梦想和自己的现实结合起来。
底层办公,阁楼居住(送阁楼)
生活空间
工作空间
LOFT
Work Room
生活方式转换模式——深圳布吉“慢城”
“慢”是对生活的珍视,重新思考的态度,释放心灵的本能,对事物的平衡的能力,对自由的合理的把握。
在“慢”的作用下,生活因此才恣意散播出诗意和柔情。
功能转换模式——深圳财富广场B栋
物业地址:深圳福田深南大道和农园路交汇处,深圳中心西区;
占地面积:;
建筑面积:;
容积率: ;
楼宇状况:A栋为28层写字楼,B栋为25层商住公寓;
总户数:330;
停车位:230;
成功原因分析:
低成本,高形象
财富广场是以土地为住宅用地推向市场,有70年产权;
由于是居住产权,因此客户的贷款成数与年限都增加了,降低了购买压力;
公建立面,昭示性强,提高项目形象;
低成本,其公共部分采用中央空调,每个单位内采用分体式空调;
项目推出背景:周边住宅价格高启,因此商住公寓价格上升空间较大;
商住公寓功能:可商可住;
商住公寓可供企业注册挂牌;
商住公寓形象高、自由空间、多元功能,吸引投资客、小型公司、自由工作者的眼球;
商住公寓办公费用低;
技术创新——锋尚国际
项目位于北京海淀区中关村的万柳社区内;
建筑面积8万平方米,容积率3
项目低密度、高绿化63% ;
核心技术——欧洲高舒适度低能耗优化设计系统
精装修采用多种国际知名品牌产品
,绿化覆盖率63%,是参照欧洲发达国家建筑规范设计的环保、健康、节能的纯居住高档社区;
高舒适度低能耗优化设计系统由八个子系统组成
1、外墙子系统
2、外窗子系统
3、屋面和地下子系统
4、混凝土采暖制冷子系统
5、健康新风子系统
6、