精品PPT课件----技术专题住宅价格制定.ppt.ppt

住宅价格表的制作
品控中心· 技术资源部
四大突破
垂直系数(层差)模式研发
提出“价格质检”工具
公式提升到理论层面
利用价格杆杠进行推售控制
一、定价目标
二、价格制定
1、公式
2、取值(重点)
3、步骤
三、价格审核(重点)
四、价格统计
五、定价说明书
六、实例演示
内容导航
快速、均衡、销售控制
合理的价位
定价方法取得发展商认同
目标
销售总额折前×综合折扣
实收均价=
总建筑面积
原理
注意:折前销售总额不能用均价×总建筑面积
单价折后
单价折前=
综合折扣
∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣
=
总建筑面积
2种常用的方法
方法一、水平系数±层差法
单价折后=总价÷建筑面积
=(总价不考虑赠送面积+总价赠送面积) ÷建筑面积
=(单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积)÷建筑面积
={[试算价×(1+水平系数)±层差- 干扰]×建筑面积
+单价赠送面积×赠送面积} ÷建筑面积
修正基准与修正标准不统一,规律性不强
或=单价已考虑赠送面积×(建筑面积+折算后的赠送面积)÷建筑面积
={[试算价×(1+水平系数)±层差- 干扰]
×(建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率)} ÷建筑面积
方法二、系数修正法
单价=均价×综合系数
=均价×(1+水平系数)×(1+垂直系数)×(1+特殊系数)×(1+增值系数)×(1+销控系数)
=均价×(1+水平系数)×(1+垂直系数)×(1+特殊系数)
×(1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积)×(1+销控系数)
(推荐)
公式源自市场比较法;
以均价为基准进行各影响因素逐一修正(因素相乘,非相加);
系数的规律性更强;
通过综合系数,直观表现任意两个单位的价格差幅;
注意:综合系数需进行平均值归1处理
借鉴:市场比较法公式
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数
×区域因素修正系数×个别因素修正系数
参数释义
均价——项目要实现的均价。
水平系数——反映各户型在同一水平面(一般以中间楼层为准)的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素;
垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。
特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。
增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等(注:送装修的金额应以总装修款加到总房价中)。
赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。
折算率——反映赠送面积的可利用价值性。
实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。
销控系数——推售控制的调价系数。