对房地产公司的管理建议范文.docx

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　　3、开发成本中混入非销售项目成本。有的房地产开发商自用房产、出租用房产不刚好从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，干脆转增“经营成本”;有的房地产公司将自建自用的办公楼成本干脆混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
　　4、虚列销售费用。有的大量列支销售人员工资;通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿;将超标准的广告费、业务款待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等。
　　5、发票取得不尽规范。有的企业利用虚开、代-开-发-票等手段，人为抬高开发成本，削减应纳税所得额。不符合规定发票如会议费、考察费、差旅费等，是房地产开发企业在期间费用方面存在较多的问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证也不符合规定，如企业单位开具行政事业单位发票;村委会开具农、林、牧发票等。
　　6、收入与支出不相匹配。有的企业对跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为的将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目;自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用全部由出售房屋担当，造成成本结转不实等。










　　7、超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部干脆在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
　　(二)房地产企业在收入核算中存在的问题：
　　1、预提费用大额长期挂账，随意调整利润。由于房地产企业会计制度中对预提费用的挂帐时间没有明确规定，企业为了达到利润逐年递增迹象，利用“预提费用”挂帐金额来调整成本，形成调整利润的“蓄水池”。
　　2、以商品房抵工程款、抵货款，不计收入。由于企业出现资金惊慌、售房困难及其他缘由时，便将现有的商品房用作抵工程款、抵货款，形成双方不计收入，不申报纳税。
　　3、结转收入不刚好，大额资金往来挂帐。房地产企业对当年销售楼座或商品房预收的款项汇入往来科目，随意进行结转，调整企业收入和利润。










　　4、完工项目不结利，企业损益不实。鉴于房地产利用开发项目大量需跨年度完成的特点，房地产企业可能存在将完工与施工项目混淆，不按规定结转成本、填报收入等现象，形成企业损益不实，税收入库滞后。
　　三、加强对房地产开发企业管理的几点建议
　　1、通过日常巡查和纳税评估，加大地对房地产开发企业财务核算和政策执行方面的辅导，督导企业健全和规范财务核算，实行查账征收方式，真实体现房地产盈利率较高的客观现状，并帮促企业精确进行纳税申报。对屡查屡犯、财务核算的确不健全的企业，要按规定进行税款征收。
　　2、建立房地产企业管理台账。全面反映企业开发项目的基本状况，主要包括投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预料竣工时间、施工单位等;依据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存状况，在预售起先后企业必需在申报时向税务部门报送，从房源上控管。
　　3、严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格根据税法要求，成本费用的列支必需真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注意审查支出的真实性，防止出现虚开、代开、人为加大成本费用现象的发生。抓住几个关键：一是根据收入成本配比的原则精确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比，安排计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布