市场调研-商业-烟台市龙湖商业街项目调研分析报告.doc

金桥澎湖湾商业广场与龙湖葡醍商业街——项目对比分析报告目录一、龙湖葡醍海湾项目概述二、龙湖葡醍商业街项目地块解读三、龙湖葡醍商业街各商业独栋现状解读四、龙湖葡醍商业街3km范围内住宅小区五、开发商运营管理六、租金情况七、其他(建筑环境、商业可视性、可达性、物业交付标准、停车位)一、龙湖葡醍海湾项目概述:龙湖葡醍海湾位于烟台市滨海大道,北临渤海湾,与养马岛隔海相望,陆路与牟平区相连。项目总占地8000亩,分三个地块,A地块占地2000亩(物业类型包括:别墅叠拼、洋房、商业街、公寓、学校),B地块占地2000亩(物业类型包括:主题公园、影视基地、运河商业街),C地块占地4000亩(物业类型包括:独栋别墅)目前A、C地块已完成开发并交房,大概入驻200户左右。B地块待A、C地块入驻成熟后,再进行开发。二、龙湖葡醍商业街项目地块解读:龙湖葡醍商业街位于整个项目A地块,商业街由分段式的8座商业独栋组成(从5#~12#),分为东、中、西三个区,其中10#、11#、12#商业楼上建了三座公寓楼。三、龙湖葡醍商业街各商业独栋现状解读:①前期租售模式:商铺前期为销售型,商铺销售完,开发商统一管理,实行售后返租的政策,按照每月5%返租,年回报率不低于2%;其中6#、7#、8#楼的一层均以售罄,二层部分未销售完,由于一层挑高为6m,业主可根据自身需求后期加层。销售模式:1托2,或1、2层单独销售,2层北面有直达楼梯。5#商业独栋为开发商自持部分。9#商业小独栋整体出售,一共3层,地上2层,地下1层,面积3000㎡(已售但未售出)10#、11#、12#(已销售一部分,还有部分商铺未售完),销售模式:1托3,其中10#楼的负一层,为开发商自持部分,5000㎡振华量贩超市已签订意向,明年入驻。②商铺销售均价为23000元/㎡,一层31000元/㎡,二层19000元/㎡;商铺销售面积200㎡——3000㎡;③商业街业态解读:;;;;;;;。;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;4家备注:品牌获取途径——项目导示牌。经过核实,48家商户,实际入驻项目30家(包含正在装修);从业态配比图中可知:特业和餐饮类业态占比最大,其次是零售、生活体验、生活配套类业态。各业态占比分析:商业街处于前期