房地产项目融资方案.ppt

3、项目性质
　　银行贷款。项目总投资72,，资金来源为业主自筹32,，拟从银行贷款40,。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2014年1月至2017年1月。%确定。
需要，因此，还需要额外的负债融资。资本结构
即是探讨这两类资金的构成和比例关系。因企业
所筹资本的期限的不同，资本结构又可具体到广
义和狭义之分。狭义的资本结构仅指长期资金来
源构成及其相互关系，认为短期资金的筹集和使
用经常变化，因此不应当纳入资本结构的管理范
畴，而应该作为营运资金管理。而广义的资本结
构定义认为负债应包含资产负债表右方的全部负
债，所以资本结构是指全部负债构成与权益资本
之间的比例关系。
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房地产公司的经营活动就是若干个房地产项目开发经营的
过程，对大规模房地产公司而言，可能会同时运行多个房
地产项目，一个项目的销售回款可以用作另一个项目的开
发资金。但对于大多数中小型房地产企业来说，一般同时
运行的开发项目不会超过1至2个，因此，公司的运营过程
往往就是项目的运作过程，公司的融资决策也是围绕项目
的开发进度计划，以项目各个开发阶段的资金需求而进行
的。
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房地产项目开发的一般流程及各阶段资金需求
对于不同的房地产项目，其开发流程也不尽相同，一般来说，由于项目开发前期手续的办理程序受政府相关部门的管理规定约束，房地产、项目开发的前期阶段的流程基本相同，而项目建设阶段也少有变化的余地。差异最大的就是租售阶段的流程，在我国房地产开发的初期，房地产项目的租售阶段往往在建设阶段基本完成后(如主体结构封顶)进行。随着房地产市场的发展，房地产企业的营销部门常常在可行性研究阶段即介入项目的策划与市场定位工作，进行市场调研、寻找潜在客户、开始营销准备。另一方面，房地产开发商为解决资金问题，分散投资风险，在项目的建设阶段即进行房地产预售工作，对于以租为主的写字楼、酒店等商业性物业，也出现了预租、回租、回买等与融资相结合的营销手段。因此本节所列举的房地产项目的开发流程仅为示意。全部开发流程及各阶段资金需求见表2-1。
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表2-1：房地产项目开发流程及各阶段资金需求
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由于房地产存在着物质性质方面和经济性质方面的特征，其资金动作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有：
，投资成本高
首先，土地开发的成本较高。近年来，土地出让价格不断上涨，国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。第二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10％， 2005年2月2日武汉市汉阳区鹦鹉洲858亩地块被香港世茂集团以31．5亿元的价格竟得，其成交价也创下国内土地竞拍的最高记录。
其次，房屋开发的成本较高，建筑安装需要耗费大量的材料和资金，从而造成房屋的开发成本高于一般的产品成本。
再次，由于房地产建设周期长，占用资金需要支付大量利息，资金成本高也增加了房地产开发的成本。
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，投资回收期长
因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。

因为房地产开发占用资金多，资金周转期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀 风险、经营性风险等。

由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产的需求也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。
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五、项目信用结构
项目融资担保的作用：
第一，采用担保形式，项目的投资者可以避免承担全部的和直接的项目债务责任，项目投资者的责任被限制在有限的项目发展阶段之内或者有限的金额之内。
第二，采用担保形式，项目投资者可以将一定的项目风险转移给第三方。
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六、项目融资风险