天津市建设项目(收费标准).doc

天津市建设项目收费标准 2005 年6月 11日天津市建设项目收费标准(房地产开发类) 一、土地获取阶段成本测算步骤第一步:发展部结合研发中心及销售进行简单方案初选,形成项目总平面图,并填写《项目各项经济技术指标明细表》,将方案意图反映为直观数据,便于成本测算。第二步:依据初选方案进行成本测算,计算项目利润率,判断方案是否合理,利润率是否满足要求,否则需进行方案重选,重新测算,直至方案最优,利润率最大。二、成本测算方法 1、面积计算统一口径为:可售面积。 2、产品形式需按照建筑类型(多层、高层等)、结构类型(如砖混、框架、钢结构等)以及使用功能(住宅、商业、非经营性公建等)加以分别列项,进行测算。 3、项目综合成本区分住宅、商业、别墅等售价出入较大产品类型,其中不计入可售面积部分(如:地下车库、会所、幼儿园、小学等)成本摊入可售面积部分。 4、项目毛利率=(销售均价-直接成本) /销售均价项目净利率=(销售均价-完全成本) /销售均价 5、在具体成本测算过程中,应合理预计各项成本需发生的费用,属于有固定收费标准的项目,按照标准进行预测;属于经验判断项目,结合以往类似工程及项目实际测算。 6、具体各项明细测算经验总结:以天津市区标准为例。序号项目名称收费标准备注一、土地成本 1 地上物拆迁安置补偿费含在地价中(见土地出让合同) 2 土地使用权出让金政府收益评估地价*20% (见土地出让合同) 3 市政公用基础设施配套费(大配套) 城镇普通商品住宅项目不大于 165 元/平方米建筑面积指小区地块红线外的市政基础设施和大配套的费用,包含区外给水、雨水污水排水、道路、绿化、环卫、市政道路照明、中水、电力、通讯、燃气、采暖及相关配套的市政站点的建设费用。大型公建项目(容积率大于 1的,按建筑面积收取; 1以下的按用地面积收取) 商贸旅游娱乐不大于 220 元/平方米写字楼高档公寓不大于 215 元/平方米文化教育金融不大于 210 元/平方米 4土地契税(出让金+土地补偿+大配套费) *3% 5土地交易费招/拍/挂形式成交总价*% 协方出让评估地价*% 二前期费用 1、三通一平临电工程费红线外根据实际工作量发生计取(变压器可自购或租赁, 租赁 500-600 元/月),根据项目距离可引用市政电力远近及及工程规模大小,有所不同,一般 1-2. 5 元/平米。新政策要求在办理临电手续时交齐正式电力工程款的 50% 。开发中心红线内根据实际发生工作量计取,每平米 -2 元左右, 高层项目费用发生较高。工程部临水工程费红线外根据实际工作量计取(需交水表押金, 20000 元/ 部)每平方米 1- 元。破路费另收。开发中心红线内根据实际工作量发生计取,每平米 元左右工程部临路工程费根据实际工作量发生计取,视项目具体情况有所不同, 每平米 -3 元。工程部填土圾平整场地费用根据实际工作量发生计取,每平米 1-10 元不等,主要需结合场地实际情况而定,如:场地遇到有地下防空洞等情况,费用发生较高。临时设施根据实际工作量发生计取,主要指现场临时办公用房以及宿舍等,此项费用可部分从使用者(施工方)土建结算中扣回,一般每平米 3-6 元不等。 2、规划设计费咨询费每平米 1元左右,详规设计费含在其中。研发中心方案设计费根据所用设计单位和项目档