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农村宅基地使用权流转交流
一、农村宅基地使用权流转的前提条件和前期工作
1、明确土地所有者的权利和义务。在法律上应规定拥有农村宅基地所有权的农民集体行使该所有权的具体方式和程序，明确该所有权的具体内容，特别是土地收益权，移民扶贫搬迁规划需要使用农村宅基地的；
（2）家庭农业人口人均宅基地总面积低于当地市、县人民政府规定标准；
（3）回乡定居的华侨、侨眷和港、澳、台属需要使用农村宅基地的；
（4）户籍制度改革后，城乡居民双向流动，城镇居民回乡定居、户口迁往农村且无房居住的；
（5）法律、法规允许在农村居民点定居并拥有合法房产的其他公民。
5、转让农村宅基地使用权须事先经拥有该宅基地所有权的农民集体村民大会或者村民代表大会三分之二成员表决同意。此外，本农民集体成员有优先购买权。本集体经济组织以外的人因购买房屋，取得宅基地使用权的，应当实行土地有偿使用，收入专项用于农村社会保障体系建设。具体办法由土地所有权人按照法律、法规、规章的基本要求确定。
6、没有房产的空闲宅基地使用权不得转让，应当按照修订后的《土地管理法》第六十五条规定程序由农民集体收回。严防倒卖宅基地使用权。
7、对该农民集体成员由于历史原因或者继承房产等原因形成的的一户多宅和宅基地超占问题，可以与土地承包、农民集体收益分配等挂钩，通过经济手段调整农民集体内部土地使用不公平问题。
本集体经济组织以外的人由于历史原因或者继承房产等原因使用本农民集体宅基地的，应当实行有偿使用。具体办法应当由土地所有权人按照法律、法规、规章的基本要求确定，以推动这类空闲房屋和宅基地使用权依法合理流转。
三、构建农村居民点用地状况量化评估指标体系，监控农村宅基地使用权流转试点效果
根据辩证唯物主义观点，农村宅基地使用权流制度创新要建立在实践的基础上，建立在试点探索的基础上。对试点探索成败得失评价，需要有一套逐步完善的量化评估体系及时监控，并与改革前状况进行对比，以便相应采取较稳妥的政策调整措施。国际上通常采用集约度作为反映土地利用程度的概念，并且认为，集约度即为单位土地面积上劳动力、资金、技术、物质等投入的密集程度，但在具体统计和计算方法上有较大差异。其中以德国学者brinkmann提出的方法最为著名，即i=（a+k+z）/f，其中，i为集约度，a为劳动工资，k为资本消费额，z为经营资本利息，f为土地面积。
鉴于农村宅基地利用目标的宽泛性，侧重投入的单项指标表征的集约度不能科学地反映以人为本，节约、集约利用土地综合目标的趋近程度。笔者认为农村宅基地利用状况评价不仅要表述作为土地集约利用外观表现的投入状况，还应度量土地利用程度、效果以及当前利用方式持续与否，即不仅关注土地利用的经济效益、资源效益，还要重视其生态效益和社会效益。
农村居民点用地状况量化评估指标体系应当至少包括以下内容：
1、土地投入强度。单位土地面积资金投入（包括公共设施、公益事业设施投入）、劳力投入。
2、土地利用程度。容积率（建筑面积与用地面积之比）、人口密度（户均住宅用地面积、人均住宅用地面积）、单位土地面积年用电量。
3、涉及居民生活质量