星河湾华东区域2011年营销工作总结汇报2012-168页.ppt

双星耀浦江,闪耀双星耀浦江,闪耀 2011 2011 ……星河湾华东区域营销工作总结汇报星河湾华东区域营销工作总结汇报星河湾华东区营销总监星河湾华东区营销总监李莉李莉 2011 ,星河湾集团,群星闪耀,迈向国际 2011 ,在上海,双星耀浦江,延续奇迹和精彩但 2011 ,我们同样遇上了史无前例的调控年,政策严酷,冷若寒冰市场环境——政策分析: 一切政策从严处理,银行信贷收紧,当前市场在史上最严厉的调控政策之下艰难前行一切政策从严处理,银行信贷收紧,当前市场在史上最严厉的调控政策之下艰难前行。。限贷限贷限购限购税收税收限价限价??二套房贷款首付比例二套房贷款首付比例提高至提高至 60% 60% ,贷款利率,贷款利率不得低于基准利率的不得低于基准利率的 倍倍??目前银行对于首套房目前银行对于首套房首付也几乎全面调整了首付也几乎全面调整了资信等级或提高比例资信等级或提高比例??不能提供不能提供 2 2年内在上海年内在上海市累计缴纳市累计缴纳 1 1年以上个年以上个人所得税缴纳证明或社人所得税缴纳证明或社会保险会保险( (城镇社会保险城镇社会保险) )缴纳证明的非上海市户缴纳证明的非上海市户籍居民家庭,暂停售房籍居民家庭,暂停售房。。??购房不足购房不足 5 5年交易需年交易需全额征收交易税全额征收交易税??每年向符合条件的住每年向符合条件的住宅征收宅征收 -% -% 房产房产税税??已取得预售许可的房已取得预售许可的房地产开发企业,要在规地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销价格,明码标价对外销售。售。普通住宅成交套数均价对比普通住宅成交套数均价对比高端住宅成交套数均价对比高端住宅成交套数均价对比在政策重压下的结果是: 在政策重压下的结果是: ?? 2011 2011 年至今整体市场成交年至今整体市场成交套数仅为去年全部的套数仅为去年全部的 61% 61% 。。?? 2011 2011 年至今高端住宅成交年至今高端住宅成交套数仅为去年全部的套数仅为去年全部的 57% 57% 。。注:本报告中的高端住宅指的是成交均价超注:本报告中的高端住宅指的是成交均价超过过4 4万元万元/ /㎡㎡的商品住宅。(下同) 的商品住宅。(下同) 成交随供应波动,供应充足的情况下,成交量低位稳定;高端住宅成交比例仅成交随供应波动,供应充足的情况下,成交量低位稳定;高端住宅成交比例仅 4% 4%。。整体市场: 整体市场: ??供应:供应呈下滑态势,金九出现大量供供应:供应呈下滑态势,金九出现大量供应,但供大于求的态势愈发明显。应,但供大于求的态势愈发明显。??成交:在成交:在 5 5、、6 6、、7 7月份供应较为充足的市月份供应较为充足的市场环境下,市场成交稳定在月成交场环境下,市场成交稳定在月成交 80 80万万㎡㎡上上下; 下; 8 8月供应大幅下滑,成交也顺势跌入谷月供应大幅下滑,成交也顺势跌入谷底; 底; 9 9月份虽然供应大幅上升,但成交依然月份虽然供应大幅上升,但成交依然疲软。疲软。??均价:均价仍然十分平稳,维持在均价:均价仍然十分平稳,维持在 万万元元/ /㎡㎡??结构:成交结构平稳,低端维持在结构:成交结构平稳,低端维持在 80% 80% 左左右,中端维持在右,中端维持在 15% 15% 左右,高端始终低位维左右,高端始终低位维持在持在 4% 4%左右;而去年高端全年的成交占比高左右;而去年高端全年的成交占比高达达10% 10% ,因此今年高端市场成交受政策影响,因此今年高端市场成交受政策影响较为明显。较为明显。高端住高端住宅成交宅成交比例萎比例萎缩, 缩, 中低端中低端成为绝成为绝对主力对主力受仁恒受仁恒森兰旺森兰旺销影响销影响, ,9 9月高月高端成交端成交比例显比例显著上升著上升。。市场环境——整体市场: 高端市场成交量价均表现平稳,成交随高端开盘量而上下波动;高端公寓低位稳定、高端别墅成交高端市场成交量价均表现平稳,成交随高端开盘量而上下波动;高端公寓低位稳定、高端别墅成交惨淡。惨淡。高端市场: 高端市场: ??成交:高端市场在成交:高端市场在 6 6、、7 7月份成交处于月份成交处于 250 250 套左右(去年平均高端月去化为套左右(去年平均高端月去化为 350 350 套套),低位稳定。),低位稳定。 8 8月份仅月份仅 193 193 套,主要原因套,主要原因是本月前期高端住宅开盘量较少。而是本月前期高端住宅开盘量较少。而 9 9月月由于仁恒森兰的上市使得由于仁恒森兰的上市使得 9 9月高端总成交月高端总成交已达到已达到 302 302 套,其中仁恒森兰成交占一半套,其中仁恒森兰成交占