中原2012年2月无锡中大诺卡小镇2012年营销策略及执行方案.ppt

写在前面中大诺卡小镇, 6年发展,已经走向尾盘攻坚阶段。作为四期圣布鲁斯,以利润目标为导向, 2011 年营销工作虽然未能完成集团目标,但是在价格实现方面保持了较好的成绩,在区域乃至无锡市场亦属明星楼盘。 2012 年,集团给予项目的营销指标为 亿元。我项目期望通过全员努力,实现利润指标和营销指标双丰收。在整体目标指导下,制定 2012 年中大诺卡小镇营销策略及执行方案。? 2011 年项目营销总结? 2012 年项目营销目标? 2012 年项目营销思路阐述?项目余房盘点?市场环境分析?项目情况分析?营销策略思路?销售配合?推广表现? 2012 年项目营销阶段安排报告框架在史上最严厉宏观调控、行业调控、地方调控高压之下, 2011 年无锡房地产市场可谓在艰难中前行地方层面:紧随国家调控步伐国家层面:严调不放松?新国八条强化差别化信贷政策,拉开全面限购大幕; ?年内 6次上调存款准备金率; ?年内 3次加息; ?年内 3次上调公积金贷款利率; ?无锡限购令将宏观调控地方化; ?无锡公积金贷款条款调整; ?无锡商品房销售需明码标价; ?从整体市场上来看, 2011 年无锡商品住宅市场呈现量跌价平的态势; ? 2011 年无锡商品住宅新增供应为 万㎡,环比上涨 % ; ? 2011 年无锡商品住宅成交去化 万㎡,环比下跌 % ; ? 2011 年无锡商品住宅成交均价为 8637 元/㎡,环比微增 % 。?新增供应持续攀升; ?住宅成交应声急滑; ?库存去化周期延长; ?成交价格匍匐前行。在政策高压之下,无锡房地产市场成交量严重下滑,而价格尚未出现深度调整,市场筑底反弹尚未显现,悲观预期仍存物业类型成交套数销售金额住宅 313 亿元商业 10 537 万元?精准的开盘节点选择, 2011 年首次开盘即打破市场冷冰的格局,创造了热销局面,并为整年营销业绩及价格实现奠定了良好基础; ?紧密联系市场行情态势,适时推出商业和车位进行销售,并取得了预期效果; ?年末,在市场促销纷涌而至的行情下,制定了一口价、每周两套特价房等促销手段,带动了阶段性成交。 2011 年中大诺卡小镇营销汇总在艰难困境中前行的 2011 年,依托精准的开盘把控以及推售节奏,中大诺卡小镇共完成销售金额约 亿元三次开盘节点成交量增长明显年底促销, 成交量保持增长态势排名项目套数面积(平米) 金额(万元) 1碧桂园 380 2诺卡花园 323 3龙湖九墅 149 4隽府园 180 5春江花园 124 6豪景东苑 192 7华夏青城 227 8鸿景华庭 199 9怡景苑 187 10 华夏名都 149 2011 年锡山区商品房项目成交金额 top 10 2011 年, 我项目在逆市下仍然实现了 12% 的价格增长幅度,远高于周边竞争项目及无锡整体平均水平。可以说项目在量价两方面均取得不错的业绩表现。我项目虽未能达成集团制定的营销目标,但作为区域榜眼并实现逆势涨价,在当下市场已属相当难得价格增长 12% ? 2011 年项目营销总结? 2012 年项目营销目标? 2012 年项目营销思路阐述?项目余房盘点?市场环境分析?项目情况分析?营销策略思路?销售配合?推广表现? 2012 年项目营销阶段安排报告框架 2012 年,中大诺卡小镇项目营销目标为 亿元, 按照销售价格推算, 大致需要 -5 万方/450 套左右的去化量方能实现! 市场环境不明朗市场环境不明朗尾盘操作困难尾盘操作困难户型面积放大户型面积放大量与价的矛盾量与价的矛盾调控不放松仍是 2012 年房地产市场主基调,市场环境的不明朗也导致了项目营销难度系数的加大。作为尾盘销售项目,市场影响力和客户追捧度都将明显下降,尾盘攻坚困难重重。 9# 、 10# 作为项目 2012 年营销重点,大户型带来的总价限制,也是困扰项目营销的难题之一。四期作为诺卡小镇最重要的利润载体,在高价格和高去化两方面存在着矛盾。而在市场环境不明朗、项目尾盘去化、户型面积放大的压力之下,还存在高价格和高去化之间的矛盾