农村宅基地使用权流转相关问题探析.doc

农村宅基地使用权流转相关问题探析.doc农村宅基地使用权流转相关问题探析农村宅基地是农村居民的物质生活基础。农村宅基地使用权是其得以利用的法律表现形式。但是在我国目前还没有法律专门对农村宅基地使用权及其流转问题进行规范, 从而导致我国农村宅基地使用权的流转市场比较混乱。为了合理利用农村宅基地使用权, 使城乡资源得到合理的优化配置, 促进城乡一体化建设。我们应立足于宅基地使用权的物权性质, 以城乡一体化为发展战略目标, 以维护农村居民利益为导向, 以市场交易的平等性为基础, 探讨符合我国国情的宅基地使用权流转制度。一、宅基地使用权的基本特征-- 主体特定性。根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律、行政法规的规定, 宅基地使用权的申请人必须具备合法的成员身份, 即只有具有本集体经济组织成员的合法身份才能获得宅基的使用权。-- 使用无偿性。宅基地使用权的取得,是基于具有集体经济组织的身份而取得。农村宅基地具有很明显的社会福利性质, 村民取得宅基地使用权是无偿的。-- 使用无期限性。在我国现行法律法规中,没有对宅基地使用权的期限进行规定。宅基地使用人有权在依法取得的宅基地上建房、建厕所、建拱棚等建筑物, 并对建筑物享有所有权, 依建筑物所有权而长期、永久地使用宅基地。-- 权能限制性。在我国现阶段,宅基地使用权是不能自由转让的,只允许在集体组织成员之间进行转移。二、土地使用权流转存在的问题及原因(一) 限制流转,闲置土地增多,影响宅基地的利用率。随着社会经济体制的深度改革, 城乡经济一体化进程的快速发展, 进城务工、求学并在城里购房定居的人越来越多, 导致其原来留在村里的耕地、宅基地没有人管理而闲置的土地也越来越多。(二) 流转纠纷日益增多。按规定,农村宅基地的使用权流转必须经过审批。但事实上不少村民都未按规定办事,私下擅自流转, 由此导致宅基地使用权纠纷不断增加。(三) 宅基地使用权流转缺乏监管体制,损害土地所有者的收益。宅基地使用权人都是在背着村集体经济组织的情况下进行交易, 很多地方并未明确宅基地所有者的的管理主体, 缺乏监管体制。宅基地使用权人把所处分宅基地的收益全部占为己有, 损害了土地所有者的收益。(四) 宅基地使用权流转市场秩序紊乱,冲击土地管理市场。宅基地使用权私下流转脱离了市场调控和监管, 与体制内的土地市场严重脱节, 造成正规土地市场无法准确反映市场信息, 市场调控机制失灵,使其资料配置功能无法正常发挥。综上所述,从法律制度来看,立法严重滞后、与实践脱节, 已经成为农村宅基地使用权流转的障碍, 也是造成农村宅基地使用权流转存在问题的主要原因之一。既然农村宅基地使用权的自发流转在现实中已经成为不可避免的趋势, 与其法律从各方面加大力度对其进行限制, 不如寻求更好的方式引导市场健康发展, 构建一个可行的农村宅基地使用权流转的法律制度。三、构建农村宅基地使用权流转制度的法律构想(一) 构建农村宅基地使用权流转制度的必要性-- 构建农村宅基地使用权流转制度是农村房屋产权的必然要求。农村宅基地使用权是农村居民财产权益的重要组成部分。财产的价值在于流通。现行法律限制农村宅基地使用权流转, 使土地的资产性价值大大降低, 严重损害了农民的经济利益。近年来, 国家已经出台政策在全国范围内对农村的宅基地、耕地、林地、山地进行丈量, 颁发使用权证。笔者建议, 在使用权证颁发之后, 经登记确权