廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告.ppt

远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告
2011年01月
偉 業 顧 問 © 2010 .
核心沟通内容
对项目的理解
本案核心问题
项目初步设想
服务内容及研究思路
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项目基本判断
中心”的定位，是京津后花园、首都卫星城；大厂对接北京发展的中心区，现代制造、物流和服务业的聚集地，是北京东部的生态新城。
京南发展：固安为承担北京发展辐射打造更优更好的生态环境，是大北京的休闲之地。
项目机会背景研究
机会三：廊坊向生态、智能发展，定位国际化现代新城
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廊坊定位：京津冀城镇群重要区域中心城市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城。
“生态智能城市概念规划”：廊坊建设“生态、智能”的城市形态，打造“休闲、商务”的城市功能。
城市格局：按照“园林式、生态型、现代化”的城市建设理念，延续主城区、开发区、万庄区“小三点组团”的城市格局，远期构筑市区、固安、永清“大三点组团”的城市格局。
廊坊生态智能城市概念规划
项目机会背景研究
机会四：便捷的交通激发廊坊的发展潜力，增强廊坊吸引力
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京津塘高速、京沪高速：途径廊坊，两条高速成为北京连接华东、华南主要城区群的交通要道。
首都第二机场：机场选址尚未确定，主要考虑大兴、廊坊和天津，意在拉动天津、河北廊坊、涿州、石家庄、保定乃至华北地区的城市群的经济。
廊坊与北京签订了建设两条轻轨协议：一条由北京亦庄连接廊坊市区，一条从通州直达燕郊。
项目机会背景研究
机会五：万庄主导高科技、低碳产业发展，将成为环首都圈内的新产业基地
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项目所在区域万庄生态城位于廊坊市区西北部，与廊坊开发区、主城区一起构成三点组团，是三个组团中尚未被开垦的“处女地”。
万庄生态城产业发展以信息产业、总部与研发、可持续技术应用、后现代农业示范为核心，形成现代服务业产业集群。
廊坊万庄处在河北一线城市群的中心位置，构成了“发展之弓”的弓弦。万庄生态城的开发，将推动廊坊市在京津冀中部强势崛起，贯通河北省“南北两厢”，绷紧京津冀“发展之弓”的弓弦，强化京津冀区域一体化发展后劲。
万庄生态城规划
项目机会背景研究
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环首都经济圈加强城市群之间互动发展，增加城市发展机会
廊坊为接天津与北京重要节点，向国家化城市发展
万庄定位低碳、高科技等无烟产业，奠定区域产业发展格局
项目所在区域机会凸显，正逢重要的时间节点，
具备总部基地发展的基础和时代背景！
国家十二五重点发展高新技术产业，为本案发展提供时代契机
核心沟通内容
对项目的理解
本案核心问题
项目初步设想
服务内容及研究思路
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核心问题
，规模大，部分产业用地规划定位趋同。
本案定位面临核心问题：
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本案与区域内其他产业园的关系如何？是升级、互补还是形成上下游企业的关系！
本案2平方公里的占地规模，资金投入较大，项目主要盈利模式？
总部基地模式多样，本案开发模式及整体定位如何？
本案配套服务于项目本身还是整个片区？
本案2平方公里定位方向？总部基地、专项的产业园区？第三代综合产业园区？
国内产业地产的4种开发模式：
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产业地产开发模式
常规产业园区开发运营
“中间建筑”模式
“孔雀城”模式
“知识森林岛”模式
1、常规产业园区模式：产业园区建设与长期运营
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操作模式分析
圈地
建设
招商
收益集中于招商环节，风险不易分散
需对园区进行长期经营管理，变现能力弱
实施一二级联动开发，对区域及品牌自身具有较大影响
产业地产开发模式
北京总部基地基本情况
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产业地产开发模式
项目位置：北京丰台科技园二期
产权： 50年
容积率：
总占地面积：65万平方米
总建筑面积：106万平方米
总栋数：500栋
独栋面积：1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋
项目主要卖点
受大北京郊区化发展辐射，区域价值提高，交通便利。
属于北京中关村科技园内，享受优惠的税收政策及政府支持。
客户特征
中央级企业和部委机构专制国有企业。
外地企业及北京郊县企业驻北京总部或办事处。
企业类型为设备、通信、钢铁、汽车、生物医药等。
产业地产开发模式
北京总部基地发展现状及问题
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发展现状及问题：
项目高端企业定位与实际招商的企业并不匹配，目前入驻标杆企业起点低，行业影响力较小，对整体形象提升力较弱；
区域内企业不具备中关村浓厚的科技教育研发气氛，企业研发能力不足；
依托丰台中关村产业园孵化器的资源，但现有企业在需求、定位有一定差距；
项目没有实现其“商务公园”中公