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沪苏区域沭阳项目启动会
沭阳碧桂园项目部
2016 年 1月 14 日
目 录
营销策略
第三部分
开发计划
第四部分
财务策划
第五部分
人员架构
第六部分
项目概况
第一部分
投资回顾
第二部分两卫，180-220㎡顶层复式产品，大平层产品在市场总体供应量不大，主要分布在东城区以及南部新城片区。
（3）目前目前沭阳住宅产品类型单一，同质化严重，且户型结构设计相对落后，我司优质产品可填补市场空白；同时沭阳县城仅有雨润一家较为知名品牌开发商进驻，开发产品为综合体，其他开发商开发水平较低，我司可凭借强大品牌影响力和开发能力配合园区环境打造，可在当地形成亮点.
三、营销策略—沭阳整体市场情况
（4）近年来沭阳县加大城市化进程，吸引更多乡镇客户进城，未来城市住房需求将不断扩大；且当前县城刚需产品需求逐 渐减弱，改善型需求持续增强，对物业、园林、环境品质要求逐步提升，但当地品质较好的楼盘凤毛麟角，我司有较大的市场机会点。
三、营销策略—项目竞品
三、营销策略—项目竞品
竞品名称
规模(亩)
容积率
产品类型
均价
最新开盘时间
去化情况
产品品质
沭城天下
231

高层
毛坯4700
2014年6月
推约1000套，去化83%
产品较好、绿化一般
沭城一品
96

高层
毛坯4600
2014年1月
推1200套，去化80%
产品、绿化一般
阳光天地
189

高层、多层
高层毛坯4800、多层毛坯5200
2010年
在售四期及三期现房，目前三期仅余少量现房，四期去化约六成
产品、绿化较我司差
沭城天下
规模
占地231亩，
发展商
江苏元凯置业有限公司
位置
苏州路与永康路交汇处
楼盘主力产品
高层
近期产品价格
4700
去化情况
高层共推出约1000套，去化约83%
楼盘特点/配套
学区房、新市政府对面、智能系统、WIFI，公共灭蚊器。
三、营销策略—周边竞品
市政府
沭城一品
规模
占地96亩，
发展商
沭阳天成置业有限责任公司
位置
沭阳县台州路西侧、苏州东路北侧
楼盘主力产品
高层、小高层
近期产品价格
4400-5200
去化情况
推1200套，去化80%
楼盘特点/配套
周边学校（非学区）、医疗、商业配套齐全
三、营销策略—周边竞品
阳光天地
规模
占地189亩，
发展商
江苏新天房地产开发有限公司
位置
沭阳县台州南路与苏州东路交汇处
楼盘主力产品
住宅、别墅、商铺
近期产品价格
别墅已经去化完，高层4600，多层5200
去化情况
高层2014年6月至今推出约900套房源，去化约800套，去化率约为90%
楼盘特点/配套
学区、离五洋广场近
三、营销策略—周边竞品
三、营销策略—周边竞品户型分析
沭城天下主力户型分析：
90-100㎡，两房-三房，部分两房可以改成三房
三室两厅一卫，99㎡
两房变三房，92㎡
三、营销策略—周边竞品户型分析
沭城一品主力户型分析：
3室2厅1卫 约110㎡
户型较差，不规则，南北不通透
3房2厅2卫 约120㎡
三、营销策略—周边竞品户型分析
阳光天地主力户型分析：
3室2厅2卫 约120㎡
3房2厅2卫 约125㎡
户型一般，朝南房间多，部分户型南北不通透，119-125㎡,3室2房2卫
三、营销策略—产品定位
精工YJ140户型
精工YJ160户型
精工YJ260户型
产品建议：，㎡，以劳斯莱斯精装产品主抢改善型市场，建议以YJ140、YJ160为主，配置少量YJ260产品。项目设置商业街，作为项目自有配套。
售价建议：高层精装均价6117元/㎡，商铺建议毛坯售价11000元/㎡。
我司户型配比
产品
型号
立面风格
占地（亩）
规划预估容积率
层数
户型面积㎡
套数
占同类型产品规划套数比例
总建面(㎡）
预估价值
单方开发成本（粗成本）
净利润(万元)
亩产净利润（万元）
净利润率（%）
销售单价(元/㎡)
总值
土地
建造成本
税费及
(亿)
成本(元/㎡)
(元/㎡)
其它费用
17F高层（精装）
YJ260
现代5


17
250
34
4%
8942
6117