对目前房地产公司设计管理现状的反思(1).docx

对目前房地产公司设计管理现状的反思
引言
本人在房地产公司从事设计管理十余年，历经深圳三家较大房地产公司。近年来一直困惑于国内房地产公司设计管理。
目前国内房地产公司都设置设计部，部门人员包括建筑师、构造工程师、水电工程师、装修设计师计管理人员是否涉嫌谋取不当利益，还是设计公司技术不过关？
评价
设计公司承接房地产企业工程设计任务，以双方签订的设计合同及房地产企业的设计管理指令为依据，以提交阶段性图纸和最终施工图纸为工作内容。因此，设计公司工作质量的好坏，主要取决于房地产企业的设计管理。
从目前国内房地产实践来看，房地产企业设计管理人员需具备两种素
质：设计知识与工程管理知识。
设计需关注三个目标：功能、形式、本钱。功能主要解决使用问题，如使用的便捷性、舒适度，也是我们常说的人性化设计。形式主要是建筑风格与外在美学上的考量。本钱即工程投资目标控制、各项建造本钱，本钱偏离势必造成设计的反复。上文提到的花园增加圆柱设计，无论从功能、形式与本钱上考量均没必要。这是设计管理人员与设计师必须具备的专业素养。专业素养的提高需要不断的学****与思考。
工程启动、方案、执行、控制与完毕各阶段对应的主要工作内容需明确。房地产开发是一个实践性很强的社会活动，工程管理人员明确每个阶段的工作内容，是确保工程有序推进的保障，也是设计师设计工作有序进展的保障。工程启动阶段重要成果：工程立项，工作内容包括投资时机选择、初步可行性研究、工程风险研究、土地使用权获取。工程方案阶段主要成果：工程筹划报告，主要工作内容包括：市场调研、可行性研究、客户群定位、产品定位、本钱投入、进度方案、风险评估。控制是自工程启动后贯穿于方案、实施、完毕三个阶段的质量与本钱控制。完毕阶段主要是工程组织验收、交付使用及工程总结评估报告。
工程筹划工作非常重要，是后续设计工作开展的指导性文件，成熟的房地产开发商工程筹划实际上是以设计要求为核心内容的工程经济技术分析文件。?死了都要改?源于较多地产开发商工程筹划报告没有设计目标要求，筹划报告仅是粗浅的风险分析与商业推广报告，导致设计过程中目标不明确，设计单位边做设计投资方边提要求，图纸反反复复不可防止。
工程在社会系统下运营。工程由人来执行，必然产生人与人之间的关系，即社会系统；同时人是利益的动物。现代社会理论认为制度改变事件运行方向与结果，制度创造秩序与效率。管理就是效率与效益。合理的组织流程、组织架构并与绩效考核相关联，是企业决策层必须思考解决的问题。绩效考核是依附于组织流程、岗位责任等目标管理上。我司深圳某口岸工程出现的标高问题、无效柱设计，如有明晰的、可执行的绩效考核，出现类似低级错误的概率会极大降低，因为这是一个简单且极易解决的技术管理问题。
设计管理依据的是信息。市场是复杂多变的，市场信息的获取是设计决策的依据。设计获取的信息主要包括：国家地区甚至世界的经济动态；消费者需求与需求变化；市场竞争性企业产品与战略动态；国家房地产政策与金融政策变动和变动预期；上下游企业变动和变动预期，如原材料价格变动、劳动力本钱变动、设计公司设计质量变动与工资本钱变动等。了解以上信息并形成可靠的设计筹划报告，依据设计筹划报告形成详细的设计任务书，设计公司以设计任务书为指导进展设计，设计管理才可有序推进，否那么设计师高唱?死了都要改?，设计管理陷入混乱。