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关于保障性住房的思考
黄小虎 一、保障性住房建设计划和落实情况

“十二五规划”期间,全国将建保障房3600万套,其中2011年和2012年各建i000万套。全部建成后,保障房在城市住房面积中约占20%。
、维修等,则是严峻的挑战。
笔者认为,由于把保障房建设列入政绩考核内容并实行问责,各地方会想方设法筹集资金,力争完成任务。但各种办法(除了石家庄办法)万变不离其宗,都是通过市场筹集资金。从市场上筹来的钱,是要求回报的,而廉租房和公租房却不可能产生回报。相反,后期的管理和维护还要继续投入。这个矛盾,可以用“借新还旧”加以拖延,却不可能从根本上得到解决。因此而产生的资金“窟窿”,最终还是要靠财政来填,搞得不好,财政的“包袱”会越背越重。这一点,应当引起重视。

二、保障房建设对房价的影响

增加保障房供应,无疑可以从整体上抑制房价过快增长,但开始时由于保障房数量少,作用不会太明显,随着数量增加,作用会逐渐加大。
本轮政府调控的一个主要目标,是让商品房的价格降下来,回归理性。笔者判断,保障房建设很难起到这样的作用,理由如下。
近些年导致房价飞涨的机理是,由于住房制度的缺陷,大量自住性需求资金没有相应的供应渠道,只能与投资、投机性需求资金混在一起,在商品房市场上竞争。投资、投机是不管价格高低的,只要预期看涨,就可以出手买了再卖,赚取差价。卖了以后,可以再买再卖,反复赚钱,房价就这样一路炒高上去。在这样的过程里,自住性需求根本无法与投资、投机需求竞争,只起一个垫底的作用。
按保障房建设计划,最终占城市住房的20%。简单算一下,还有80%的家庭要靠商品房解决居住问题。假设其中富人(也是投资、投机的主力)为10%~20%,那么还有60%~70%的中等收入人群有自住性需求,与富人的投资投机需求竞争,房价怎么可能降得下来呢?城市户籍居民虽有不少已有了住房,但考虑新增的城市人口、流动人口特别是农民工等因素,基本格局恐怕不会根本改变。在这样的态势下,一些措施如收紧流动性、限购,只能在一定时期内抑制房价的上涨速度,而不可能把房价降下来。有的措施如提高首付,还会使自住性需求受到伤害。

三、根本的解决办法是进一步改革住房制度

笔者认为,根本的解决办法,是把自住性需求与投资投机需求切割开,各自走不同的供应渠道。为此,必须进一步改革住房制度,针对现在流行的住房“双轨制”的说法,我提出应实行“三轨制”。所谓“三轨”,就是在“完全市场轨”和“完全保障轨”之外,再加一个“半市场半保障轨”。
我国最早提出“半市场半保障”设想的是***。上世纪80年代***曾经指出,解决中国的城市住房问题,要走“民建公助”的路子。其实就是“半市场半保障”。“半市场半保障”或民建公助的具体形式,国外有很多经验可借鉴。其中,比较好的形式是发展住宅合作经济。合作社既是市场主体,又是政府提供一定保障的对象,比较便于规范。而笼统的所谓合作建房,则很难规范,不宜提倡。住宅合作经济,在国际上有近200年的历史,有成熟的经验和管理规范,对解决民众的住房问题,发挥着重要作用。例如,德国的居民住房约30%是由合作社提供的。欧洲其他国家、美国、日本等,住宅合作社也都有相当程度的发展。