房地产成本精细化讲义.ppt

房地产成本控制----四大核心环节管理
工程目标成本的制定、支解与落实
工程清单招标管理
工程成本数据库的建立
[房地产成本控制专题研讨会 2005年7月31日]
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一、关于成本管制同步实现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比；
动态监控的环节（招标、变更、结算）与手段（软件与报表）；
调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；
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成本目标的落实--工作案例
1，月报表
2，调整所需文件：
3，价值分析报告：
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第二部分工程量清单招标管理
为什么要采用清单招标，与费率招标相比有多大益处？
充分竞争、了解市场、掌握投标细节：在总价和单价上都充分竞争，可以体现各单位的真实成本，施工方案，对项目的了解程度等，分析投标报价的针对性，可以知道其重视程度，也可以反映管理水平；
事先定价、心中有数：竞争是降价最有力的武器，在投标阶段甲方处于主动地位，尽可能确定总价和单价，进场之后会由主动变被动；
承包范围和内容事先明确，减少索赔：促使招标过程中将图纸和现场的问题事先提出和解决
付款、变更、结算过程简化、清晰：减少了施工过程中的扯皮；
存在的难度：时间上的增加、地方上的不适应；
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第二部分工程量清单招标管理
2，清单招标的组织及过程
组织者、参与者、决策者—根据各公司的组织架构和经营特点各环节的参与人与参与度可能不同 ；
准备过程：调研考察（广泛性和准对性，公司、项目、基地）、标前会议、文件准备（图纸、清单、技术要求、样板）
招标过程：发标、答疑、开标、评标、谈判、定标，每个过程都要遵循“靠数据说话、留有作业痕迹”的原则
善后工作：合同签订与交底（合同附件、材料问题）、数据分析与积累、资料整理、样板管理
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第二部分工程量清单招标管理
3，清单招标的合同特点
基本概念；一般是总价、单价、成本加酬金；最后一种中国用的较少；总价包括固定总价和可调总价，单价包括有暂定量的单价和纯单价；
单价/总价合同的选择：要看具体项目的复杂程度，与时间长短，变化的多少，图纸的清晰度有关；还可以综合选用的方式，单价中有总价，如，一些内容就是一项定一个价，局部总价；总价中有单价，比如有些可能价格或实际数量上差别较大的项目，某消防工程种的防火封堵、土方工程；
最常用的是固定单价的总价合同，且列出一些备用价格，如零星清单，主材价；包干方式是图纸加清单，量价的风险都给了施工单位
变更与调价的方式：合同价、定额或其他参考、商定；注意报价时的成本水平；总之承包的内容明确才能包死，若想制定品牌必须在招标示时提出；
付款、结算办理：尽量按照实际完成工程量
合同制定的双赢原则，要考虑诚信风险；
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第二部分工程量清单招标管理
4，关于标底的讨论
正确认识标底：合理范围的参考，不是准确的价格，例：领导要求说出到底哪个是准确的
是否需要标底：很多单位说没有标底，使没有专门编制，但对可能的造价水平都有个预期，目标也是一种标底；
如何取定标底：调研，按定额或市场价格计算，甲方的企业定额就是成本经验数据
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第二部分工程量清单招标管理
5，关于谈判的讨论
是否需要标后谈判：谈判的目的是降价，各公司的认识与****惯，最终为自身营造什么样的市场环境；方式：不谈或多次报价、多轮谈判；
如何有效的谈判：有针准对性：从质量、技术、进度、服务、付款等方面以及报价中的问题入手
谁负责：不同目的不同的人员，从澄清、优化和摸底的角度出发或最终拍板角度
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第二部分工程量清单招标管理
6，评标原则与要点
根本目的，要知道各家报价的差别在哪里，选定合适的队伍（产品和服务）和价格，报证项目顺利实施
合理低价的概念与把握：技术与经济结合，与项目特征结合
深层次的重点分析，要有单价分析表；
预防不平衡报价：分项之间、费用之间，可用图表
必须与目标做对比分析
表格要统一，招标文件中充分考虑评标的需要
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7，招标成功的关键
为自身营造规范的市场环境，才能得到市场上的优质资源
市场调研充分，了解投标人及其产品的底细，合理确定入围的产品和队伍（档次标准一致，新老结合）；
招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚
投标报价的方式明确（如算量不同如何处理），表格统一；
评标充分、到位
总之：准备充分、到位。时间上有与保障
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8，几个常见问题
有特殊照顾对象—给机会，低价中标；长期合作伙伴优先
图纸不够完备—先出招标图，之后出变更；先作暂定价，并保留甲方分包的权利；
时间过于紧迫