房地产与房地产投资(2).ppt

房 地 产 投资分析
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房地产投资分析的内容简介
系统地介绍了房地产投资分析的基本原理和方法，阐述中列举了大量的例题和案例，有助于学生理解和记忆。
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第一节 房地产与房地产市场
一作建房
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2. 土地产权与房屋产权相分离
商业性的房地产开发
住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年
“安居房”和经济适用房“的开发
土地以无偿划拨形式取得，使用是无限期的
合作建房
旧城改造
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5. 地产（土地）市场比较滞后
(1) 地产市场的发育相对国民经济发展的要
求而显得滞后
(2) 相对于住宅（房产）市场而显得滞后
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第二节 房地产投资概述
一、 房地产投资的概念及内涵
投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。
在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。
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房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。
房地产投资是投资者为获得货币未来不确定的增值，以多种方式预先垫付一定量的货币、实物与无形资产，进行开发、经营房地产业的行为。
目的：牺牲即期的、确定性的购买力，以获得未来的经济利润(或某种利益)。
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（一） 房地产投资的产生条件
①房屋和土地进入市场是进行房地产投资的前提条件。
②工业化和城市化是房地产投资发展的主要推动力。
③经济发展为房地产投资提供经济基础。
（二）房地产投资的类型
1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。
1）直接投资
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
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（1）房地产开发投资
房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。
房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
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（2）房地产置业投资
房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。
置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。
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2）间接投资
房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
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2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。
1）地产投资
即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。
2）住宅房地产投资
住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。
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3）商业房地产投资
这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。
4）工业房地产投资
我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。
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3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型