浅议现阶段我国房地产业发展中存在的问题.doc

浅议现阶段我国房地产业发展中存在的问题
贾福民 [关键词]房地产业;风险;体系;隐患

目前,我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展,使房地产市场逐步多极化的市场结构,多样化的交易方式,产业化与社会化的市场信息,浅议现阶段我国房地产业发展中存在的问题
贾福民 [关键词]房地产业;风险;体系;隐患

目前,我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展,使房地产市场逐步多极化的市场结构,多样化的交易方式,产业化与社会化的市场信息,开放,统一,同时又有封闭,垄断的房地产市场,相比之下,房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后,导致房地产开发与消费,投资,投机等多种问题存在,在一定程度上影响了我国房地产的持续,健康发展和人民群众生活水平提高的进程。具体表现在以下几方面:
一、供求结构矛盾明显
高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调,突出表现为中低价位,中小户型住房供应不足,商品住宅整体价格偏高,超过低收入家庭的承受能力。从我国实际需要看,我国大多数住房消费者的收入水平低,购房能力有限,需要的是低成本,低价格的普通商品房和经济适用房,但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压,空置面积持续上升的情况下,经济适用房则出现连夜排队购买的现象,有的城市出现经济适用房供求比例达到1:8。北京,上海等达城市出现高档商品房面积空置,而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定,开发公司过多,必然造成“挖资金,抢地皮”的状况,这样一来,既不符合规模经济的原则,亦会造成开发成本上升,从而抬高了商品房的价格。其次,许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测,高回报的项目过热,但市场容量有限,而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡,结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾,也增加了市场风险。
二、局部地区商品房价格上涨过快
近几年,我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上,个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。除商业营业用房外,商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快,部分闲散资金进入房地产市场,特别是一些地理人文环境优势明显,投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者,投机炒作现象有所抬头,如果任其发展,将不利于房地产市场健康发展,也可能影响金融安全。另外,基础设施,环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。
三、房地产金融存在风险
人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中指出,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%~50%。房地产开发资金依赖房地产信贷资金,增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则,房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小,总投资中银行贷款,占用建筑商和够藏者的资金比重过高,这实际商就把应当自己承担的风险转嫁到了银行,建筑商以及购房者的头上。实际上,建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行,在这样的情况下,房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上,如果过量