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房地产企业土地增值税中普宅认定对利润的影响
【摘要】房地产企业在住宅项目开发过程中,应充分了解土地增值税中普通住宅的认定政策,认真进行税收筹划,合理享受普通标准住宅免征增值税优惠政策,达到减少企业土地增值税税负,增加企业利润的房地产企业土地增值税中普宅认定对利润的影响
【摘要】房地产企业在住宅项目开发过程中,应充分了解土地增值税中普通住宅的认定政策,认真进行税收筹划,合理享受普通标准住宅免征增值税优惠政策,达到减少企业土地增值税税负,增加企业利润的目的。
【关键词】土地增值税;普通住宅;免税
【中图分类号】
2019年我国对房地产行业的调控继续,房地产企业一方面面临各地销售限价的制约,收入难以持续增长,另一方面面临土地的市场化竞争,房地产利润空间持续收窄,因此房企需苦练内功,加强内控,严控成本费用,关注税务筹划,为企业谋求利润增长。
一、土地增值税对项目全周期的利润影响
土地增值税作为房地产企业的重要税种,贯穿项目全周期,且金额通常占据全部应纳税的1/3以上,因此土地增值税对房地产企业的利润影响重大,做好对土地增值税的管理至关重要。以北京某项目为例,该项目为“营改增”老项目,适用增值税税率5%,全周期土地增值税情况示例如图1。
由上述实例可以看出,土地增值税在项目清算阶段将面临较大的税款支出,如何做好清算筹划是土地增值税管理的重中之重。
二、影响土地增值税税负的主要因素
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及各地出台的土地增值税相关规定,影响土地增值税税负的因素主要涉及以下几方面:
(一)清算单位认定
根据《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2009]91号)规定,清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,应审核是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产项目,应认定是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。但是对于国家有关部门具体指哪个部门并未明确规定,且各地的规定不尽相同。一般来说,按照发改委立项、工程规划许可证、建筑施工许可证等作为划分清算单位的依据。
(二)房产分类
对于同一清算单位的房产分类,常见的政策规定是二分法(即清算应按照普通标准住宅、非住宅类型分类)或三分法(即清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类),分别计算增值额、增值率,据此申报土地增值税(表1)。不同清算业态之间的增值额不能互抵。
(三)成本分摊
土地增值税的分摊原则从法律法规上看,较企业所得税更粗放一些,因此给成本分摊留下一定空间。如:不同清算单位中的土地成本大部分按照占地面积法分摊,个别可按照建筑面积法分摊;不同房产分类间需分摊的共有成本,比如土地、基础设施、公共配套设施成本;成本专属化原则的适用;对车位这种特殊业态的成本分摊处理等。以上不同的成本分摊方式对土增清算有很大影响。
三、普通住宅认定对土地增值税筹划的作用
在现行市场情况下,房企的土地增值额日渐减少,且政府对房企建设普宅的要求加大,因此房企对普宅的土地增值税筹划尤为重要。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超